'El stock de vivienda está donde no toca, y allí donde hace falta, no lo hay'

Marc Torrent, director general de la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE)

26 noviembre 2018 17:46 | Actualizado a 26 noviembre 2018 17:58
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Marc Torrent (Barcelona, 1976) es licenciado en Derecho, graduado en Estudis Inmobiliaris i de la Construcció y máster en Direcció Urbanística i Immobiliària. Desde hace más de una década ocupa el cargo de director general de la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE). Recientemente estuvo en Tarragona, donde la APCE y CaixaBank analizaron la situación inmobiliaria de la demarcación de Tarragona. Entre otros datos, las 378 viviendas iniciadas durante el primer semestre del año suponen un crecimiento interanual del 140,8%, mientras las 3.490 viviendas terminadas en este mismo período son un 392,2% más que en 2017.

¿Cómo afectan al sector de la promoción inmobiliaria todos estos vaivenes en el impuesto hipotecario?
Nosotros, como sector inmobiliario, lo que acabamos pidiendo es seguridad jurídica. Intentar tener las reglas claras y, si se hace una modificación, que sea clara y estable para todas las partes. Dicho esto, en Catalunya este impuesto es hoy del 1,5%, y no sólo afecta al capital del préstamo, sino también a los intereses y los costes, con lo que eleva la base como si se acabase tributando por un 2%. Es un impuesto muy significativo, pero no es igual en todas partes. En Madrid están pagando la mitad que nosotros, y esto es algo que en el caso de Catalunya dificulta el endeudamiento y el acceso a la vivienda.

A la espera del próximo giro de guión, ahora le toca pagar a la banca. ¿Va a ser un incentivo para la venta de viviendas?
Si hay un cambio de criterio, lo más probable es que, si el sujeto pasivo es la entidad financiera, ese coste lo acabe repercutiendo en la persona.

"Hay un cambio de tendencia positivo en el sector inmobiliario de la demarcación de Tarragona, pero todavía estamos alejados de la demanda"

El hipotecado va a terminar pagando, sí o sí.
Es lo más probable, sí. Pero la clave es la existencia del impuesto. Se trata de un impuesto que, en Catalunya, no ha dejado de incrementarse en los últimos 18 años. En el año 2000 era del 0,5%. Luego se hizo por tramos, más tarde subió al 1%, después al 1,2%... y el año pasado al 1,5%. Hemos multiplicado por tres ese impuesto en los últimos 18 años.

Los últimos datos del sector inmobiliario en la demarcación de Tarragona dan unas tasas de crecimiento muy altas. ¿Es porque venimos de muy abajo?
Efectivamente. En porcentaje, el crecimiento es muy grande. Pero en valor absoluto todavía es muy pequeño. Hay un cambio de tendencia que es positivo, pero todavía estamos alejados de la demanda. En el caso de [la demarcación] de Tarragona, estamos todavía por detrás de la recuperación media, y eso es algo vinculado al fenómeno de los stocks. Además, hay un factor de tiempo.

"En el Camp de Tarragona hay la necesidad de unas 2.000 unidades anuales de vivienda"

¿En qué sentido?
Desde que se decide una promoción hasta que se convierte en un producto pasan como mínimo tres años. Ya se están produciendo nuevos proyectos circunscritos a grandes ciudades como Tarragona o Reus, donde la oferta del mercado de vivienda no se adecua a la demanda, pero también destaca la zona del futuro CRT de Vila-seca, Salou y Cambrils.

Dice que faltan viviendas, pero a la vez que arrastramos un importante stock sin vender. ¿Cómo se explica?
Lo importante del stock es localizarlo. El stock de vivienda está donde no toca, y allí donde hace falta, no lo hay. Existe un stock sobre todo en el Delta de l’Ebre, pero que no sirve para satisfacer la demanda de primera residencia en ciudades como Tarragona.

"Todavía estamos muy alejados de los precios máximos que tuvimos" 

¿Y qué demanda es ésa?
En el Camp de Tarragona hay la necesidad de unas 2.000 unidades anuales de vivienda, dada no sólo por cuestiones demográficas de crecimiento de la población, sino por comportamientos distintos en la distribución de la población en el territorio.

¿Cómo?
En el Camp de Tarragona hay un flujo de migración interna. Se atrae hacia las ciudades población que procede de otras ubicaciones menos urbanas.

¿Y al revés? Hace años migró población desde Tarragona hacia Els Pallaresos, por ejemplo.
Lo que se está volviendo a dar es que, en el momento en el que hay una falta de disponibilidad de suelo, ese desajuste provoca un incremento de precios y un efecto de expulsión de la demanda, que ya vimos en el pasado y que en ciudades como Barcelona vemos cómo cada vez va extendiendo más su corona metropolitana. En Barcelona eso es muy claro, pero en otras ciudades también. Si el urbanismo no lo remedia y no generamos suficiente suelo, acabará pasando.

Pero los precios, en el caso de la demarcación de Tarragona, están hoy muy lejos de donde estuvieron. ¿Llegarán algún día a recuperar esos valores?
Como bien dice, en el factor precios todavía estamos muy alejados de máximos, y para controlarlos es muy importante que las condiciones de financiación tengan criterios muy claros, evitando el peligro de sobreendeudamiento de las familias. Si seguimos ese camino, difícilmente viviremos una escalada de precios como en el pasado, aunque eso no significa que no tengan un cierto recorrido, asociado a la renta familiar.

"Hace un año tuvimos un momento convulso en Catalunya, con afectaciones en el mercado aragonés y extranjero, pero se va revirtiendo y recuperando"

¿Tiene alguna oportunidad ese stock de vivienda nueva, sobre todo el de costa, en el mercado de la segunda residencia?
El mercado de la segunda residencia tiene una parte de la demanda interna y otra externa. Es un producto que, aunque es diferente, puede acabar cumpliendo funciones tanto de primera como de segunda residencia. Por la parte turística, la segunda residencia interna proviene principalmente de Barcelona y del mercado tradicional aragonés. En externa, hay polos de atracción muy potentes de demanda extranjera. Por proximidad, el mercado más potente es el francés. En España, ese mercado es el Reino Unido. Pero en Catalunya es Francia.

¿Y cuál es la perspectiva?
Por parte del mercado aragonés, hace un año tuvimos un momento convulso en Catalunya, con cierta afectación en ese mercado. Fue sencillamente por la incertidumbre, pero algunas compras fueron hacia la Comunitat Valenciana. Parece que este efecto va revirtiendo, pero las incertidumbres, a medio y largo plazo, siempre pueden tener cierto efecto. En cuanto al mercado extranjero, se va recuperando rápidamente. Hace un año se produjeron aplazamientos de decisiones, pero los datos confirman que ahora se está recuperando.

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