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Economía Vivienda

La banca solo podrá ejecutar una hipoteca si hay un año de impagos

El Tribunal Supremo ordena aplicar la nueva normativa a las cláusulas de vencimiento anticipado de los créditos para viviendas

J. A. BRAVO

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Imagen de archivo de una movilización ciudadana contra un desahucio en Barcelona. 
FOTO: ACN

Imagen de archivo de una movilización ciudadana contra un desahucio en Barcelona. 
FOTO: ACN

El Tribunal Supremo (TS) ha resuelto la polémica abierta en torno a la aplicación de las llamadas clausulas de vencimiento anticipado de los créditos hipotecarios adaptando a la normativa actual la decisión de la justicia europea, que en marzo consideró nulas las condiciones más leoninas que permitían ejecutar esos contratos incluso con un solo impago. A partir de ahora, las entidades financieras solo podrán instar el desahucio de una vivienda para la que hayan prestado capital a partir de que el cliente lleve, al menos, un año sin abonar los recibos.

La decisión ha sido tomada de forma unánime por el pleno de la Sala Civil del TS, que ha analizado hasta qué punto «es posible la subsistencia del contrato» cuando la cláusula de vencimiento que incorpore pueda considerarse abusiva, y, debido a ello, nula a efectos jurídicos. Su primera conclusión es que «no puede subsistir» un acuerdo hipotecario de larga duración «si la ejecución de la garantía resulta ilusoria», de manera que, «en principio», la supresión de la condición «que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato». Sin embargo, el TS admite que declarar tal nulidad «expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales». Y cita, entre ellas, las tres más graves: la obligación sobrevenida de tener que devolver «la totalidad del saldo vivo del préstamo», la pérdida de las «ventajas legalmente previstas» para la ejecución de la hipoteca y, por último, el riesgo de la ejecución de una «sentencia declarativa», esto es, resolverlo por la vía rápida (a favor de la entidad financiera).

«Para evitar estas consecuencias», señala el TS, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) admitió en su resolución de marzo que la condición abusiva en cuestión se sustituya por «la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado», en concreto la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Sin embargo, los magistrados ven «más lógico, en el momento actual, tener en cuenta» la nueva normativa reguladora de los contratos de crédito inmobiliario –que entró en vigor a mediados de junio pasado–, al considerar que es la «norma imperativa más beneficiosa para el consumidor».

Primera y segunda parte

Pero, ¿qué supone esto en la práctica? Pues, con arreglo a la nueva ley, que el alto tribunal pide ahora se aplique a todas las hipotecas en vigor en lo que respecta a la cláusulas de vencimiento anticipado, éstas solo se podrán activar si el cliente deja de pagar una docena de cuotas del préstamo o bien el 3% del capital que se le prestó. Eso en el caso de que estemos en la primera mitad de la vida del crédito, pues si se entra en la segunda parte, los requisitos se elevarían hasta un mínimo de 15 cuotas sin abonar o bien un 7% del dinero cedido.

El problema viene a la hora de resolver qué pasa con los casos que ya estaban en los tribunales antes del fallo de la justicia europea, cerca de 80.000 según los cálculos del sector. El TS hace tres distinciones: los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de entrar en vigor la referida Ley 1/2013 «deberían ser sobreseídos sin más trámite»; aquellos casos en que el contrato se resolvió después de empezar a aplicarse dicha norma también habrán de archivarse «si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia (según el número de cuotas impagadas y/o el volumen de capital pendiente de abonar); y, por último, en caso de determinarse que sí existe tal gravedad, las causas judiciales correspondientes «podrán continuar su tramitación».

Esta última interpretación supone un pequeño respiro para los intereses de la banca, puesto que aunque los procesos judiciales en marcha puedan ser archivados, ello «no impedirá una nueva demanda ejecutiva». Eso sí, dicho pleito habrá de basarse en algún incumplimiento de la nueva Ley Hipotecaria y «no en el vencimiento anticipado por previsión contractual».

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