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La hipoteca fija busca imponer su ley

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor en el primer semestre de 2018, desincentiva los préstamos hipotecarios a interés variable 

Rafael Servent

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Cambios a la vista en la legislación que regula los préstamos hipotecarios. El Congreso de los Diputados ha iniciado la tramitación parlamentaria del proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que según todas las previsiones debería entrar en vigor durante el primer semestre del próximo año 2018.

Se trata de la trasposición de una directiva europea encaminada a aumentar la protección del consumidor. Pero cuenta con un buen puñado de añadidos por parte del gobierno español. Uno destaca por encima del resto: el fomento de las hipotecas a tipos de interés fijo, en detrimento de las referenciadas a tipos variables, donde el euríbor es el indicador más común.

Con la nueva ley, cancelar una hipoteca referenciada al euríbor para firmar otra a un tipo de interés fijo tendrá un coste, en la mayoría de los casos, cercano a cero. Ni siquiera habrá que preocuparse de los gastos de notaría y escritura, porque estarán bonificados en un 90%.

La explicación es que, con esta medida, se beneficia a los ciudadanos porque se les ofrece la estabilidad de una cuota fija sin depender de las fluctuaciones del mercado, que pueden disparar en muy poco tiempo la cantidad mensual a pagar. Si no fuera porque, de nuevo, el euríbor cerró el pasado mes de noviembre en otro mínimo histórico. Concretamente, un -0,189%, mientras los tipos de interés fijo que se están aplicando hoy a las nuevas hipotecas están en un 2,5%. Sumado ese euríbor a un diferencial, las cuentas siguen beneficiando a las hipotecas variables.

'Esta nueva ley es una oportunidad perdida para modificar muchas cosas'

Para Isabel Pons, coordinadora de la asociación de usuarios de banca AICEC-Adicae, «hay opiniones diferentes: quien dice que es una muy buena medida, porque te permite negociar con la entidad y escapar a la repetición de los tipos de interés de 2007 [cuando el euríbor se acercó al 5%], y quien ve muy lejos llegar a unos niveles que justifiquen el cambio».

En todo caso, «en hipotecas muy avanzadas [a partir de la mitad de la vida del crédito] no es una buena idea» cambiar hoy un interés variable por otro fijo. «Si se hace eso -explica Pons-, el principal beneficiado será el banco», porque lo que se está haciendo en esta fase con el pago de las cuotas es, básicamente, amortizar capital.

¿Resuelve la nueva Ley de Crédito Inmobiliario los retos del sector hipotecario? «Para los consumidores -resume Isabel Pons- no es un gran cambio. Es una oportunidad perdida para modificar muchas cosas. Por ejemplo, un mayor control de las cláusulas abusivas, o la adecuación de las cuotas a la capacidad de pago de las personas que hayan sufrido cambios en su situación económica, porque la dación en pago no es la única respuesta». 

LAS CINCO MEDIDAS QUE VIENEN DE EUROPA

  • Se limita.

Comisiones por cancelación anticipada

La cancelación total o parcial de un préstamo hipotecario estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, prestamista y prestatario podrán pactar dos opciones en el momento de firmar la hipoteca. La primera es un límite durante los tres primeros años del 0,5% sobre el capital reembolsado anticipadamente. La segunda es un máximo del 0,25% durante los primeros cinco años. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización será del 4% durante los primeros diez años, y del 3% posteriormente, durante toda la vida de la hipoteca. En todos los casos, estas limitaciones se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la ley.

  • Se prohibe

Ventas vinculadas

La nueva ley prohibe las ventas vinculadas. Es decir, todas aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Sí que están permitidas, sin embargo, las ventas combinadas, donde la entidad ofrece al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida...) a cambio de una mejora en las condiciones del préstamo (tales como una rebaja en el tipo de interés), a condición de que el prestamista presente siempre dos presupuestos: uno con los productos que se comercializan junto al préstamo y otro sin ellos.

  • Se facilita

Reconversión a euros de préstamos en divisas

A petición del deudor, se facilita la reconversión a euros de hipotecas en divisas extranjeras. A día de hoy, la legislación no reconoce ningún derecho a convertir unilateralmente en moneda nacional la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. La nueva normativa sí lo hace.

  • Se elimina

Incentivos a la captación de hipotecas

La nueva ley elimina los incentivos para las plantillas de los bancos que estén relacionados con la captación de hipotecas, con el fin de primar la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden.

  • Se cambia

Intermediarios

El régimen jurídico de los intermediarios financieros cambia con la nueva ley. Todos aquellos que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si sólo operan en una, su supervisor será el organismo competente de esa comunidad autónoma.

'Cambiar a una hipoteca fija con el crédito avanzado beneficiará principalmente al banco'

Las seis ideas del Gobierno

Además,junto a las medidas derivadas de la trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario añade seis grandes medidas de cosecha propia por parte del gobierno español. Entre ellas destaca, por encima de toda duda, la clara apuesta por reforzar las hipotecas a tipos de interés fijo, frente a las hipotecas a interés variable.

  • Hipotecas variables a fijas. La nueva norma incentiva la conversión de préstamos de tipo variable a tipo fijo, y lo hace facilitando la novación del préstamo (cambio en las condiciones de la hipoteca) con una comisión máxima del 0,25% sobre el capital reembolsado, en caso de cambiar de entidad, aunque sólo durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Es decir: si se cambia de banco para pasar la hipoteca referenciada al euríbor a otra a tipo de interés fijo y ya han transcurrido más de tres años desde que se firmó el préstamo, la comisión por compensación para el banco que ‘pierde’ su cliente será del 0%. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
  • Interés de demora. Tras la entrada en vigor de la nueva normativa, los intereses de demora (por retrasos en el pago de las cuotas) no podrán superar el 9%.
  • Visita al notario. Siete días antes de la firma de la hipoteca, el futuro hipotecado podrá visitar un notario a su elección, que de forma gratuita y sin posibilidad de negarse a ello verificará que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y resolverá todas sus dudas.
  • Cláusulas abusivas. Se crea una lista negra con cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales. En el caso de que en la etapa precontractual aparezca un redactado idéntico al de alguna de estas cláusulas, el notario puede solicitar al banco que la retire.
  • Hipoteca tipo. La nueva ley contempla la creación de un modelo de hipoteca tipo que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o del mercado hipotecario, pueda entender el contrato. Este modelo podrá usarse si las partes (banco y cliente) así lo acuerdan.
  • Vencimiento anticipado. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado (ejecutar la hipoteca por impago) para las hipotecas nuevas y vigentes. En la primera mitad de duración del contrato, el impago debe ser de al menos el 2% del importe prestado y 9 mensualidades. En la segunda mitad, el mínimo es del 4% y 12 mensualidades.

 

 

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