Las plataformas arrebatan la caja a las viviendas turísticas

Quien controla la caja, controla el negocio. Y al revés. La irrupción de Airbnb en el panorama de las agencias inmobiliarias hace poco más de una década, rodeada del aura de ‘economía colaborativa’, ha dado la vuelta al modelo de negocio de unas plataformas de intermediación online para viviendas de uso turístico que, en muchos casos, remontan sus orígenes a publicaciones de anuncios en papel.

De repente, las nuevas propuestas de intermediación ‘colaborativas’ ofrecieron de forma ‘gratuita’ a quien quisiera ofertar una vivienda de uso turístico lo que hasta entonces las webs de suscripción proporcionaban a cambio del pago de un importe.

Donde páginas web especializadas alojaban anuncios de viviendas por un precio de suscripción anual, ofreciendo los datos de contacto del propietario a quien quisiese alquilar ese inmueble (un propietario que luego firmaba contratos, recibía transferencias y devolvía fianzas), las nuevas propuestas ‘colaborativas’ proporcionaban difusión ‘gratuita’... a cambio de una comisión sobre venta.

Para poder cobrar esa comisión, controlaban la transacción entre propietario e inquilino. Ser ‘colaborativos’ quería decir también hablar de ‘anfitriones’ y ‘huéspedes’, de «comerle el coco a los propietarios para convencerles de que no eran actividad económica, sino gente que comparte vivienda», explica Antonio Paolo Russo, profesor de la Facultat de Turisme i Geografia de la Universitat Rovira i Virgili (URV) e investigador del Parc Científic i Tecnològic de Turisme i Oci de Catalunya.

«Esa idea estrafalaria de que con tu vivienda te puedes sacar una actividad económica -prosigue Russo- sin que tengas que seguir los marcos legales de una actividad económica, y que hizo que se rebajasen mucho las barreras de entrada».  

Diez años después, con unas plataformas a rebosar de ofertas, el modelo de suscripción está casi extinto. HomeAway, perteneciente hoy al grupo Expedia, termina este año con la transición al nuevo modelo.

Tras un proceso de compra e integración de webs locales líderes en sus respectivos mercados (entre ellas, la española Toprural, la francesa Abritel o la británica Owner’s Direct), los clientes anunciantes de esta plataforma han pasado a ser meros proveedores de alojamiento, sin apenas poder de interacción con los inquilinos que alquilan sus viviendas de uso turístico.

La herramienta que lo ha hecho posible tiene nombre: reserva online. Sólo se puede reservar (y pagar) a través de la plataforma en la que está el anuncio. Nada de pagos directos ni contactos con el propietario antes de la reserva. La plataforma cobra, se guarda el dinero y, entonces sí, revela los datos de contacto a ambas partes, tanto al propietario como al inquilino. Cuando ese inquilino ha terminado su estancia, y si no surge ninguna queja o discrepancia, el propietario recibe el pago.

El resultado es que hay casos en los que alguna de estas plataformas puede retener perfectamente durante un año el importe avanzado que ha desembolsado un inquilino, cobrar el total del importe de la estancia cuando éste llega a la vivienda y transferirle al propietario su parte, una vez descontada la comisión, hasta 30 días después de que ese inquilino haya abandonado el inmueble. La explicación es simple: quien tiene los datos, maneja la caja. Y quien tiene la caja, maneja los tiempos.

Prevención de fraudes

Preguntado al respecto, un portavoz de HomeAway asegura que el cambio de modelo en las webs que pertenecen a esta plataforma «se debe a la evolución de los propios viajeros, que nos pedían que incorporáramos la reserva online que ya incorporaban otras plataformas» como Airbnb o Booking. Admite que «el propietario pierde el contacto directo, pero no el control sobre el cliente, porque pueden rechazar una reserva».

Además, asegura que el hecho de que todas las reservas y transacciones económicas sean online y pasen sin excepción por su plataforma «evita los fraudes que en estos últimos años han llevado a cabo personas que se dedican a sustituir la identidad de propietarios, facilitando una mayor transparencia». La obligación por parte de las plataformas de facilitar a la Agencia Tributaria los datos de las transacciones, tanto de los propietarios como de los inquilinos, son otro argumento en este cambio de modelo.

Pero no son pocos los propietarios de inmuebles, anunciantes en estas plataformas desde hace años, que sienten ahora que las prioridades de estas empresas han cambiado, y que de ser clientes y principal generador de negocio han pasado a ser meros proveedores.

Algo que desde HomeAway niegan, al afirmar que «nuestro principal foco sigue siendo el propietario y nuestro principal valor sigue siendo generar ingresos a esos propietarios: incorporar un modelo transaccional y abandonar el de suscripción no es una tendencia, es una realidad; no hay otra opción».

Profesionalización del parque

A este fenómeno hay que añadir una progresiva profesionalización del parque de viviendas de uso turístico, especialmente en lugares como Catalunya. Antonio Paolo Russo, de la URV, asegura que, «en el año 2015, la mayoría del parque de viviendas de uso turístico era gestionado por personas que ponían en alquiler su primera residencia o que, como máximo, tenían otro piso: hoy, los multipropietarios tienen un peso mucho más elevado».

Parte de la explicación está en que «mucha gente, cuando empezaron llegar las multas [tras la regularización de los HUT (Habitatge d’Ús Turístic) y el inicio de las inspecciones a los anuncios que había en estas páginas web], salió inmediatamente de las plataformas», dejando de nuevo como colectivo mayoritario «ese núcleo de apartamentos turísticos con licencia, que estas plataformas habían atraído tras convencerles de venirse desde la gestora inmobiliaria en la que estaban».