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Mucho stock de vivienda todavía por vender en Tarragona

Con más de 12.000 inmuebles nuevos a la venta, el mercado inmobiliario de la demarcación digiere con cuentagotas el exceso de oferta

Rafael Servent

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En el Camp de Tarragona y Terres de l’Ebre quedaban todavía al cierre del primer semestre de 2018 un total de 12.457 viviendas nuevas por vender, lo que supone un 2,34% del parque de viviendas que hay en la demarcación, según datos del último Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y Tecnocasa.

Una década después del arranque de la Gran Recesión y del estallido de la burbuja del ladrillo, el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point (BMP) celebrado la pasada semana en Fira de Barcelona ha servido para tomar el pulso a un sector al que le queda mucho trecho para recuperar los indicadores previos a la crisis, si es que algún día los recupera.

José García-Montalvo, profesor en el departamento de Economía y Empresa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y coordinador del informe que elabora periódicamente esta universidad, está convencido de que «no se recuperarán». Lo argumenta, centrándose en las comarcas del sur de Catalunya: «La situación es muy parecida a lo que pasa en el resto del Estado, donde los precios no se han recuperado, y siguen un 25% por debajo de lo que estaban en 2007».

Precio de venta por metro cuadrado desde sus máximos históricos. Fuente: Idealista

«Para llegar a esos precios de 2007 -prosigue- necesitas muchísimo crédito, y no se ve cómo los bancos vayan a hacer ahora la misma bobada que hicieron entonces». Pero en el caso de no pocas poblaciones de las comarcas del sur de Catalunya, la caída media de precios desde su máximo histórico es hoy mucho mayor que ese 25%.

Caídas de más del 50%
El portal inmobiliario Idealista fija en el segundo trimestre de 2007 el momento en el que la ciudad de Tarragona alcanzó su récord en el precio de venta de viviendas, con un promedio de 2.941 euros por metro cuadrado. El pasado mes de septiembre, al cierre del tercer trimestre de 2018, el precio medio por metro cuadrado se situaba en esa ciudad en los 1.649 euros. Es decir, un 56% por debajo de sus máximos históricos.

En el caso de poblaciones como Reus, ese descenso es hoy todavía del 44,42%, al pasar del máximo de 2.251 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2007 a los 1.000 euros por metro cuadrado del pasado septiembre.

No arrojan mejores resultados poblaciones de la franja costera como Salou (una caída del 64,13%), Cambrils (un 63,94% menos), Cunit (-45,96%), Calafell (-53,95%), Sant Carles de la Ràpita (-44,63%) o El Vendrell (-57,47%).

¿Recuperarán algún día su inversión quienes compraron en pleno pico de la burbuja? Difícilmente. «Han hecho una muy mala inversión», reconoce José García-Montalvo, de la UPF. Aunque matiza: «Un 50% de la gente que compra una vivienda para vivir en ella no piensa que eso sea una inversión; hay gente que ha perdido dinero y no pasa nada. El problema -prosigue- es de quien lo hizo con una hipoteca que ahora no puede devolver, o que ha perdido la vivienda».

Evolución de las viviendas iniciadas y acabadas en la demarcación. Fuente: Idescat

Comprar para alquilar
Con un stock de 12.457 viviendas nuevas todavía por vender en la demarcación de Tarragona al cierre del primer semestre de 2018, una recuperación de precios a buen ritmo es difícil de vislumbrar, como mínimo hasta que no se haya digerido buena parte de ese stock. Y, con un 2,34% sobre el parque total de viviendas de la demarcación, ese stock es hoy, según García-Montalvo, «bastante elevado».

Se encuentra por encima de la media del Estado, donde el peso del stock de vivienda nueva es del 1,86% del parque, aunque notablemente por debajo de la demarcación de Castelló, cuyo 6% sobre el parque total «es una barbaridad».

«Un 50% de la gente que compra una vivienda para vivir no piensa en ella como inversión» (José García-Montalvo, UPF)

¿Qué salida tiene este stock de la demarcación de Tarragona, en especial en municipios de costa al margen de las grandes ciudades como Tarragona o Reus, con un fuerte componente de segunda residencia? «La compra como inversión para revender no está funcionando, y no creo que funcione», explica García-Montalvo, que añade: «El negocio en los últimos años ha sido el alquiler, con rentabilidades de entre el 5% y el 6%, y lo ha sido para muchos particulares, que con 80.000 euros podían comprar un apartamento pequeño y ponerlo en alquiler».

Pero, en el caso del stock de la Costa Daurada, la demanda de alquiler convencional es limitada, con lo cual la alternativa es el alquiler vacacional, con la fórmula de la vivienda de uso turístico. De nuevo aquí las perspectivas no son demasiado buenas: «Alquilando dos o tres meses al año como mucho -vaticina este profesor de la UPF- no creo que esta opción sea tan rentable en la costa, y difícilmente se puede ver que el alquiler turístico justifique la inversión».

Caso aparte es la compra en concepto de segunda residencia. Tampoco hay las mejores perspectivas aquí. «La segunda residencia -explica José García-Montalvo- se estaba recuperando un poco, pero creo que el cambio en la situación macroeconómica en general está haciendo mucho daño a las expectativas de la gente».

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