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Economía ENTREVISTA

Rafael Gil: "Los precios de la vivienda siguen muy por debajo de los de antes de la crisis"

Director del Servicio de Estudios de la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa

Javier Díaz

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Rafael Gil. FOTO: Cedida

Rafael Gil. FOTO: Cedida

Tarragona es la tercera capital de provincia con mayor encarecimiento de la vivienda (15,1%) en el último trimestre de 2018.  ¿Por qué?
Se ha encarecido un 24,5 % desde sus mínimos a mediados de 2015 de forma análoga a como lo han hecho otras capitales del litoral mediterráneo. La mejoría de la demanda local, unida a una mayor demanda foránea que en enclaves del interior peninsular, ha determinado en buena medida esa evolución reciente de precios. Hay una creciente demanda en toda España tras un periodo de casi nula promoción inmobiliaria, sobre todo en las principales ciudades y el litoral.

¿El sector inmobiliario ha esperado a que la crisis amainara para volver a subir los precios?
Los precios finales los determina la demanda en relación con la oferta existente, lo cual no implica que, en ocasiones como la pasada década, no puedan formarse burbujas por expectativas injustificadas de apreciación de los activos.

Después de su estallido, ¿la burbuja inmobiliaria se está volviendo a inflar?
La situación es muy distinta a la de la pasada década y, en este momento, dicha burbuja es descartable en la mayoría del mercado residencial. No obstante, sí se ha producido un encarecimiento considerable en algunas de las principales ciudades, donde el acceso a la compra de vivienda por amplios sectores de la población se está viendo dificultado.

¿A qué se refiere?
En capitales como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca los precios inmobiliarios han subido  más que los salarios y eso obliga a hacer un esfuerzo financiero extra para poder acceder a la vivienda.  Afecta, por ejemplo, a los jóvenes, que suelen tener empleos más precarios con sueldos por debajo de la media.

¿Volveremos a ver ciudades llenas de grúas y promociones de viviendas nuevas?
Algunas ciudades necesitan claramente nuevas viviendas que ajusten la oferta a la demanda existente y muchas otras, con proyecciones de población y número de hogares futuros mucho más conservadoras, no justifican tal volumen de obra nueva.

En la provincia de Tarragona, los precios subieron un 5,7 % en el último trimestre.
En términos de crecimiento interanual, está en el puesto 17 en el ranking de provincias -según datos de Tinsa-. El valor medio de la vivienda en la provincia de Tarragona está un 49,4 % por debajo del nivel que alcanzó en 2007. El aumento de precio desde el mínimo postcrisis alcanza un 8,5 %, inferior al 14,0 % medio en España desde que tocara su suelo.

¿Ha crecido la demanda al mismo ritmo que en otros sitios?
La demanda en Tarragona ha crecido de manera análoga a como lo ha hecho en buena parte de provincias durante los últimos tiempos, dentro de un contexto de ciclo económico general expansivo.

¿Hablamos de primeras residencias o también de segundas en zonas de costa?
El crecimiento de la demanda ha sido general, si bien el litoral ha recuperado mayor terreno que el interior.

¿Ahora es un buen momento para comprar o vender una vivienda? 
La decisión de compra debe basarse en múltiples variables, no sólo financieras, con lo que dependería de cada caso. En cuanto a la venta, partiendo del encarecimiento experimentado hasta ahora y del esperado para los próximos tiempos, dependería de la preferencia por maximización futura de la plusvalía, con la incertidumbre inherente respecto a la apreciación venidera, o liquidez más inmediata.

¿Llegaremos a los abultados precios precrisis?
Los precios actuales siguen estando muy por debajo de los precrisis, y es muy poco probable que se acerquen a ellos en este ciclo expansivo.

¿La economía española volverá a depender del ladrillo?
El sector de la construcción ha sido en las últimas décadas clave en el comportamiento económico del país. Además de completamente procíclico, en buena medida ha determinado el devenir económico nacional. Comprobamos que, en este ciclo económico expansivo, ha vuelto a aumentar su participación en el PIB español respecto a la etapa de crisis. Sería deseable que otras actividades productivas aminoraran dicha dependencia.

Da la sensación de que estamos en un bucle: en cuanto empezamos a salir de la crisis volvemos a lo mismo de antes.
Es la propia naturaleza de los ciclos económicos que, en el caso español, suelen ser más pronunciados, tanto en lo bueno como en lo malo.

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