No hay vivienda suficiente para todos los que somos... ni los que seremos. Durante los próximos 15 años, el número de hogares en la demarcación de Tarragona aumentará un 30,9%, desde los actuales 342.975 hogares con los que cerró 2024 hasta los 449.172 proyectados para 2039. Se trata del incremento más importante de toda Catalunya, cuyo crecimiento medio se sitúa en un 22,9%.
Somos más de los que éramos, vamos a ser muchos más... y el acceso a la vivienda –convertido ya en el primer problema de los catalanes según el Centre d’Estudis d’O d’Opinió de la Generalitat de Catalunya– es crucial.
Lo explica la Càtedra per al Foment de la Innovació Empresarial de la Universitat Rovira i Virgili (URV), que ayer presentó en la Cambra de Valls, en el marco del informe de coyuntura económica del cuarto trimestre de 2024, el monográfico Habitatge i territori: radiografia d’un problema col·lectiu.
Una primera conclusión: falta vivienda porque no se construye la suficiente. «El ritmo moderado de construcción residencial -explica este informe- parece ser una de las principales causas del creciente problema de acceso a la vivienda con el que se encuentran muchos catalanes para acceder a una residencia en condiciones y a un precio en sintonía con los salarios que perciben».
Junto a esto, el incremento de población experimentado en los últimos años (especialmente intenso, en términos relativos, en la demarcación de Tarragona) y las expectativas de crecimiento del número de hogares (con una tasa anual del 2,1%, claramente por encima del 1,7% previsto en lleida y Girona, y del 1,4% de Barcelona, augura un escenario en el que las tensiones seguirán, con la vivienda como una de las grandes preocupaciones (si no la que más) de los ciudadanos.
Los datos tienen muchas variables y la crisis habitacional puede analizarse desde varias perspectivas. Más población, más hogares... y encima de menor dimensión. Se reduce el número de miembros por hogar, con lo que aumenta la presión sobre un mercado de viviendas cuya crisis es evidente. ¿Qué nos ha llevado hasta aquí? ¿Qué factores intervienen y cómo se relacionan entre ellos? Estos son algunos de los conceptos clave en esta crisis de la vivienda.
¿Qué es una vivienda asequible?
Hay una fórmula que vincula la asequibilidad de una vivienda al esfuerzo que ha de hacer una familia para acceder a ella. En concreto, hasta un 40% de su renta disponible. Más allá de ese porcentaje, esa familia ‘sacrificará su vida’, y la vivienda en la que resida no será asequible.
A menudo, sin embargo, se confunden términos, y se asimila el concepto de vivienda asequible al de vivienda social, que en este caso corresponde impulsar a la Administración Pública, y que va destinada a personas sin recursos, claramente vulnerables.
La vivienda asequible, por contra, no habla de personas en riesgo de exclusión social, y puede ser, por qué no, un buen negocio para promotores e inversores, sin renunciar a su asequibilidad por parte de los compradores o inquilinos.
La vivienda asequible
no es negocio
Hoy, la vivienda asequible no es negocio para los promotores inmobiliarios. Al menos, en Catalunya. Un análisis ampliamente compartido por los promotores e inversores inmobiliarios institucionales, que en la pasada edición de The District World Summit 2024 concedieron el ‘Premio Azora al Mejor Proyecto o Promoción Inmobiliaria’ al Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que impulsa la construcción de viviendas asequibles de alquiler, en suelos de titularidad de esta comunidad autónoma, a través de una asociación público-privada.
El ejemplo más citado como modelo de éxito por este sector se contrapone al ejemplo más denostado por el mismo sector, que es la apuesta de Catalunya por una regulación e imposición de límites en las zonas tensionadas que ha provocado una huida de inversores y ha agravado el problema de la falta de oferta.
Falta vivienda nueva
Muchos edificios presentan deficiencias estructurales que ponen en riesgo la seguridad de los residentes. Sobre todo, en los núcleos antiguos de grandes ciudades. Este hecho, sumado a la falta de vivienda nueva, tensiona todavía más un mercado que necesita una estrategia metropolitana a largo plazo. Catalunya, por ejemplo, pasó de construir 80.000 pisos nuevos en 2007 a 13.000 en 2023, hecho que agrava la falta de oferta delante de una demanda creciente.
La okupación, una realidad compleja
La okupación es un fenómeno que afecta tanto a propietarios como a comunidades enteras. Suele estar relacionado con la falta de acceso a la vivienda, la pobreza y la especulación inmobiliaria. Muchas veces, las personas que ocupan estas propiedades lo hacen en busca de un lugar donde vivir, pero el problema también genera conflictos legales, sociales y económicos. Las autoridades deben abordar la situación con políticas que equilibren los derechos de los propietarios con la necesidad de soluciones habitacionales para los más vulnerables, buscando alternativas de vivienda digna y accesible para todos. De momento, la regulación no es clara.
El drama de los desahucios
El desempleo, la precariedad laboral y la inflación aumentan la vulnerabilidad de las familias. Según la Coordinadora de l’Habitatge, en 2023 se registraron 950 casos de desahucios en Catalunya, muchos de ellos con dificultades para pagar el alquiler.
Gentrificación en grandes ciudades
Hay desigualdades territoriales. La gentrificación no afecta igual a cada municipio. «Municipios como Tortosa presentan precios de alquiler mucho más moderados en comparación con zonas de la costa, donde la presión de la demanda turística sobre el mercado residencial ha incrementado significativamente los precios», reza el informe de la Càtedra per al Foment de la Innovació Empresarial de la URV.
Los alquileres turísticos, en el punto de mira
La problemática se ha disparado en los últimos años. La presencia de viviendas turísticas distorsiona la provisión de determinados servicios públicos, orienta a los promotores hacia la demanda turística y, sobre todo, limita las posibilidades de los residentes para acceder a una vivienda en régimen de alquiler o compra.
