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La banca, abocada a modificar los términos de sus créditos hipotecarios

El reciente reguero de sentencias contra varios aspectos de las escrituras enciende las alarmas en el sector

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Los problemas de las hipotecs proceden del ´boom´ inmobiliario. FOTO: DT

Los problemas de las hipotecs proceden del ´boom´ inmobiliario. FOTO: DT

José M. Camarero

En apenas un mes y medio, varios juzgados han anulado parte de las condiciones de las hipotecas, como la que establecía un tipo mínimo a pagar independientemente de la evolución de los intereses (las cláusulas suelo); unos gastos de formalización «unilaterales» (notaría y registro); y hasta la propia carga que se asignaba a un propietario que no podía resarcir toda la deuda acumulada aunque dejase su vivienda al banco.

Este reguero de sentencias ha encendido las alarmas en el sector financiero, que ha visto cómo la justicia ha dado la vuelta al que consideraban «el mejor sistema hipotecario» del mundo.

La escritura hipotecaria siempre ha sido considerada un documento casi sagrado sobre el que nadie ponía objeciones. Ahora, parece papel mojado a tenor de los conflictos que llegan a los magistrados. Actúan contra esos contratos «porque consideran que son abusivos por la ininteligibilidad que contienen y por la falta de negociación», explica Fernando Zunzunegui, profesor de Derecho Bancario de la Universidad Carlos III de Madrid.

Los problemas de las hipotecas proceden de la etapa del boom inmobiliario en la que se llegaban a firmar hasta 1,3 millones escrituras cada año, como en 2007. «Toda la atención del usuario se centraba en negociar el diferencial, pero al mismo tiempo la entidad colocaba por la vía tangencial una serie de condiciones o productos que le interesaban», indica Juan Ignacio Sanz, profesor del departamento de Derecho de Esade.

Los expertos sostienen que el germen del conflicto se encuentra en la forma de comercializar esos préstamos. «La banca nunca llegó a intuir que ese proceso fuera a considerarse abusivo, porque además mediaba un notario», afirma Sanz.

«Los departamentos jurídicos del sector redactaban los contratos y pensaban que había garantía de legalidad», indica este profesor. Y ni el Banco de España, ni el Gobierno de turno, ni los propios fedatarios públicos alzaron la voz para advertir sobre las consecuencias de esos acuerdos.

Ahora las entidades han comenzado a moverse. Desde hace varios meses, firmas como Santander, BBVA, Bankia, Sabadell y CaixaBank han apartado de sus contratos los gastos iniciales sobre los que el Tribunal Supremo actuó a finales de 2015.

Muchas entidades están modificando la literalidad de sus hipotecas para evitar estos conflictos en el futuro. «Se han dejado de utilizar contratos tipo de forma masiva, para dirigirse a un sistema de hipotecas individualizadas», reconocen en una firma. Estos cambios provocarán que se endurezcan las condiciones para conceder un préstamo, al tratarse en un ámbito mucho más estricto que hasta ahora.

Porque con aquellos tipos de contratos que eran estandarizados, ahora los bancos no pueden justificar que hubo conversaciones con sus clientes para establecer las condiciones. Y eso es lo que le exige la justicia. «Apenas lo pueden justificar», destaca Fernando Zunzunegui. «Probar lo contrario resulta muy complicado e incluso hasta diabólico», sentencia.


Exigencias de la UE
El mercado hipotecario se rige por una ley de 1981 y, aunque ha sufrido varias modificaciones, las condiciones generales de contratación dependen de la Ley de Protección del Consumidor, donde no se tienen en cuenta las especificidades de las relaciones bancarias con sus clientes. Además, el Gobierno aún no ha incorporado las exigencias que impone la Unión Europea a través de la directiva 2014/17 sobre este tipo de productos de financiación. Esa norma comunitaria propone, entre otras medidas, la imposición de un test de idoneidad que debe superar el futuro hipotecado para obtener su préstamo, como ocurre en la UE.

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