Amortización de inmuebles adquiridos a título gratuito

En una reciente sentencia (nº 1130/2021, de 15 de septiembre de 2021) ha fijado como doctrina que «tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes».

Para la determinación de los rendimientos netos del capital inmobiliario el artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Rentas de las Personas Físicas establece que se deducirán, entre otros, «las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva» y añade que «tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del 3% sobre el mayor de los siguiente valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo». En relación con los bienes inmuebles adquiridos a título lucrativo (por donación o herencia) no existía una interpretación pacífica de los tribunales de justicia sobre si en esos casos por “coste de adquisición satisfecho” debía entenderse el importe de los gastos y tributos satisfechos en la adquisición (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones -ISD- y otros gastos) o el valor por el que se tributó en el ISD, más impuestos y gastos inherentes a dicha adquisición. 

El criterio de la Agencia Tributaria, impuesto en su programa Rentaweb, sobre la base de la doctrina administrativa (consultas de la Dirección General de Tributos V2351-17 y V3410-19, entre otras) era único: el coste de adquisición se limitaba al ISD y otros gastos inherentes a la adquisición.

Sin embargo, a raíz de la reciente sentencia del TS los contribuyentes que hubiesen seguido el criterio de la Administración (amortización menor y, por tanto, rendimientos de capital inmobiliario mayores) podrían rectificar sus declaraciones y recuperar los importes ingresados indebidamente porque, además, recordemos que en las transmisiones de inmuebles el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de esta como gasto.

Mònica Rendé es asociada Senior Departamento Fiscal Garrigues Abogados