Los alquileres de la oclocracia

El fracaso de las políticas de vivienda desde la crisis de 2007 es muy evidente, con las familias con recursos más modestos expulsadas de la vivienda en propiedad (porque no se han promocionado lo suficiente las tenencias intermedias, disponibles desde 2015 en Catalunya) y con unos alquileres que prácticamente en toda España y, especialmente, en las ciudades donde las personas «tienen que vivir» (usualmente por motivos laborales) son más caros que ir devolviendo un préstamo hipotecario, además de que no se acaban de pagar nunca y de que vives en casa de otro.

Nos están llevando a una indeseable sociedad en la que solo los más ricos podrán ser propietarios y los demás, inquilinos; y se están tomando como modelos países como Suecia, Alemania, Dinamarca o los Países Bajos, en cuyas ciudades es más cara la vivienda que aquí o donde sus inquilinos viven más a menudo en infravivienda como en Austria, Bélgica, Francia o Luxemburgo (ambas Eurostat, 2018).

Nosotros, tras haber comparado y estudiado todos los regímenes de alquileres europeos y algunos de fuera del continente durante cuatro años, empezamos trabajando con la Generalitat en 2016 para regular integralmente un contrato de arrendamientos urbanos en el Código Civil de Catalunya, cuyo texto resultante fue consensuado en diversas sesiones de trabajo con entidades sociales y profesionales.

De todas las propuestas que trabajamos solo hubo tiempo de sacar un Índice de Precios de referencia en 2017, que desde entonces ha ido dando transparencia al mercado. Del resto del acuerdo, equilibrado para ambas partes, nada más se ha sabido hasta que, el pasado 9 de septiembre, el Parlament aprueba un sistema duro de control de rentas, en un entorno virtual y presencial oclocrático (que ya hemos ido viendo, también en otros ámbitos, desde 2013) con lemas como «Habéis firmado. Os estaremos vigilando» o llamando a una «Concentración ante el Parlament» el mismo día y hora que se debatía el texto; o con argumentos durante el debate como «así nos diferenciaremos más del Estado español». De aquel texto y de nuestros estudios ha pasado lo peor que podía pasar: no tocar nada más del modelo vigente que la renta y hacerlo de un modo duro que se ha evidenciado que no funciona cuando se ha intentado en otros países, en lugar de buscar una aproximación progresiva, pactada e incentivada (tributariamente, con verdaderas ayudas a la rehabilitación, etc.).

De nuevo, el trabajo de investigación, ignorado. Mientras que en Alemania desde los años setenta se ha impulsado un sistema suave de contención de actualización de las rentas, en 2015 intentaron endurecerlo con un control de la renta inicial (parecido al aprobado para Cataluña) y que los autores coinciden que no ha funcionado, como tampoco lo ha hecho el sistema de «renta congelada» de Berlín de febrero de 2020. Consecuencias: mercado sumergido (pago de «compensaciones» en negro), menor oferta de vivienda en alquiler y aumento de las compra-ventas, reducción de la movilidad de las familias al temer celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y aumento progresivo de las rentas. Además, es probable que aquellos que se planteasen construir para alquilar o rehabilitar ya no les salgan los números y aquellos que estén alquilando solo escojan como arrendatarios a los que más pueden pagar, expulsando a los que menos tienen, como siempre, también del mercado de alquiler.

Hasta aquí solo les he hablado de la inconveniencia del texto. Pero es que, además, el contundente informe por unanimidad de 17-6-2019 del Consell de Garanties Estatutàries sobre el fallido y muy parecido RDL 9/2019, advierte de su inconstitucionalidad porque obligar a una renta va en contra de las bases de las obligaciones (artículo 149.1.8 de la Constitución española) en un contrato de arrendamientos urbanos porque es contrario al principio de libertad de pacto expresamente previsto en el art. 17.1 LAU. Y, podrán pensar, bueno, ¿pero es esta medida al menos suficiente para conseguir una vivienda más asequible? Tampoco, pues se han identificado hasta 34 elementos que deben tratarse para hacer una vivienda asequible, entre ellas una política de cohesión territorial para que nuestros jóvenes no deban abandonar los pequeños y medianos municipios para malvivir en grandes urbes para labrarse un futuro, y es necesario mucho estudio, reflexión y percepción de conjunto para comprenderlos y, quizás, menos agitación.

No sé, al final me pregunto si hay alguien que se preocupa realmente por conseguir una vivienda más asequible. Da más rendimiento a unos y a otros, tanto dentro como fuera del Parlament, la agitación por motivos políticos o sociales, usando esta vez a la vivienda, pero cualquier tema es bueno. De nuevo, tenemos lo que nos merecemos.

Sergio Nasarre es catedrático de Derecho civil es doctor europeo en Derecho y Máster en Economía Inmobiliaria por la Universidad de Cambridge. Premio ICREA a la excelencia de la Investigación 2016-2020, es consultor en varios organismos internacionales como la Comisión Europea, la FAO o Amnistía Internacional.