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Doce promesas del Gobierno sobre vivienda

23 enero 2025 20:11 | Actualizado a 24 enero 2025 07:00
Sergio Nasarre Aznar
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Catalunya es la única comunidad autónoma que ha incorporado el control del precio de los alquileres contemplado en la ley. A finales de 2024, cada oferta de vivienda en alquiler recibía en diez días 326 interesados, mientras que la media española era de 120. En este contexto, el gobierno del Estado, lejos de plantearse una reforma estructural de la norma (como algunos defendemos), ha propuesto, en enero de 2025, doce medidas, doce promesas, que se solapan con dicha ley y que, de llevarse a cabo, probablemente contribuirán complicr más el marco legal de la vivienda.

Hay un primer grupo de tres medidas positivas. Destaca la exención del 100% del IRPF para los propietarios que, voluntariamente, alquilen su vivienda siguiendo el Índice de Alquiler. Al tiempo, esa medida podría ayudar a reducir el 21,1% de viviendas (600.000 unidades) alquiladas en negro.

También es positivo que se pretenda promover un sistema para garantizar con dinero público el impago de inquilinos con renta asequible, pues ello da mayores garantías a los arrendadores. La medida ha funcionado muy bien durante años en Catalunya (Avalloguer) y es identificada en Europa como una buena práctica.

También es acertado dar ayudas a la rehabilitación a cambio de alquilar las viviendas de manera asequible, o exigir a las socimis que promuevan vivienda asequible. Sería un quid pro quo legítimo. A cambio de una ayuda pública (la rehabilitación en el primer caso, la exención de impuestos en el segundo) se exige a sus beneficiarios un retorno social.

Un segundo grupo lo componen cinco medidas que pueden acabar siendo un brindis al sol por su difícil cumplimiento. Como la creación de una empresa pública de vivienda, dados los antecedentes al respecto en España. En 2005, para dinamizar el alquiler, el gobierno creó la Sociedad Pública de Alquiler. En 2012 fue disuelta tras acumular pérdidas de decenas de millones de euros.

Además, se ha propuesto la integración en la nueva empresa de vivienda de 20.000 inmuebles provenientes de la Sareb, el banco malo creado en 2012 para agrupar inmuebles provenientes del sistema financiero tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. La cuestión es que muchas ya no están disponibles, pues están en régimen de alquiler social, bajo acuerdos con administraciones locales, okupadas, necesitan remodelación o están situadas en lugares donde nadie quiere vivir por falta de trabajo o infraestructuras. En este último caso entra en escena otro problema: la cohesión territorial.

Además, parece difícil tener a perpetuidad un parque de vivienda pública de alquiler social, pues sus costes de mantenimiento y gestión son enormes.

También están las buenas intenciones de potenciar la «innovación y modernización de la construcción industrializada y modular» y de diseñar un nuevo plan estatal de vivienda que, acertadamente, favorezca la compra de primera vivienda, con atención especial a mayores, jóvenes y personas con discapacidad.

Los españoles terminaron 2024 con la vivienda como principal preocupación. La ley por el derecho a la vivienda, en vigor desde mayo de 2023, no solo no está cumpliendo sus objetivos sino que podría estar empeorando la situación

Las cuatro medidas restantes vulneran la propiedad privada, al restringir el derecho de los dueños a la libre disposición de su vivienda (art. 348 CC).

Una de las medidas propuestas es considerar un negocio el alquiler turístico y hacerlo tributar como actividad económica, sea el arrendador profesional o no. Adicionalmente, se habla de tomar medidas sobre el alquiler de temporada.

En esta misma línea están las dos sentencias recientes del Tribunal Supremo a favor de que las comunidades de propietarios puedan prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.

Además, se quiere que la nueva empresa pública de vivienda tenga derecho de tanteo y retracto para la compra de viviendas y suelo (que se añadiría al que ya tienen algunas comunidades autónomas). Aunque esta medida no afecta directamente a las facultades del derecho de propiedad, la operatividad de dichos derechos de adquisición preferente públicos es mejorable.

Otra limitación a la propiedad privada sería el gravamen fiscal del 100 % a la venta de vivienda a extracomunitarios no residentes. Si bien es cierto que en zonas como Baleares el 31,5% de las operaciones en 2023 fueron a ese colectivo, sería más recomendable seguir un sistema progresivo de permisos y zonas libres como el que estableció Malta en 1974, y que reformó en 2004 con su entrada en la UE.

Habrá que ver si estas doce promesas pueden realmente llevarse a cabo. La suficiente dotación económica, el consenso con los gobiernos autonómicos y la oposición (el PP presentó a principios de enero sus propias medidas y no coinciden con las del gobierno) y la coordinación de estas iniciativas con la Ley de vivienda y con el resto de la normativa relacionada son elementos esenciales para que puedan generar el impacto que se pretende.

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