Perspectivas para el alquiler y la venta de viviendas en 2023

El futuro de la vivienda vendrá muy condicionado por la muy probable aprobación de la nueva Ley de Vivienda. Históricamente, las leyes sobre Vivienda y Arrendamientos Urbanos siempre han sido políticamente muy problemáticas, como fue el Decreto Boyer de 1985, que suprimió la prórroga forzosa para los nuevos contratos de alquiler y la LAU 29/1994, que permitió la actualización, o sea, la subida de las rentas antiguas que llevaban congeladas y sin poder actualizarse durante varias décadas.

Esta nueva Ley de Vivienda ha recibido centenares de enmiendas en su trámite parlamentario ya que está cargada de muchos fundamentos ideológios y con muchos nuevos conceptos y tecnicismos jurídicos. Una mayoría de votos de los partidos de Gobierno, PSOE, Podemos, ERC, EH Bildu y alguno más, hará que se apruebe una ley que va a resultar tener una complicada aplicación práctica y va a crear inseguridad jurídica en la realidad económica -social, contraponiendo aún más a propietarios e inquilinos.

La ley pretende regular temas como los desahucios y las viviendas vacías, además de las ayudas al acceso a un hogar, así como garantizar la prohibición de desahucios sin alternativa habitacional en familias vulnerables, conviertiendo así a los propietarios, que los hay de varias clases y condición, en el escudo o red de cobertura social del Gobierno en el problema de la falta de vivienda pública y social para alquiler.

También pretende la creación de un parque residencial público en alquiler asequible (¡a buenas horas mangas verdes!) y la definición y diferenciación entre lo que se considere un gran tenedor propietario de muchas viviendas, de cinco a diez, o los pequeños propietarios que tienen alguna en alquiler, entre otras cuestiones.

Pero estas materias no son suficientes para los otros socios y parte del mismo Gobierno y piden otras cuestiones que traspasan las líneas rojas del partido líder del Gobierno, y rompen el equilibrio en el mercado de alquiler como es la regulación, o dicho en otras palabras, la intervención y limitación de los precios del alquiler en zonas que se declaren de mercado tensionado. Presionando a los partidos en el Congreso de Diputados, hay dos grandes bloques.

En uno, los Sindicatos de Inquilinos y, en otro, los partidos de la oposición, expertos inmobiliarios así como el lobby de Asociaciones de Propietario (ASVAL), que defiende un marco legal equilibrado y seguro para las viviendas en alquiler y considera que muchas de las medidas planteadas crean inseguridad jurídica y suponen un ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa y avisan ya de los posibles recursos jurídicos de inconstitucionalidad en alguna medida intervencionista.

Así, en cuanto al alquiler, como medida estrella, el Gobierno ha aprobado un decreto antiinflación para limitar la actualización o subida de los alquileres al 2% y una prórroga automática de los contratos en vigor de seis meses. Estas medidas son muy discutibles jurídicamente y tienen en contra a la mayoría del sector de propietarios, que las consideran una especie de intervención inconstitucional en los contratos privados de alquiler, donde cabe una reclamación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Está claro que estamos ante un Gobierno intervencionista, que quiere meterse hasta en los contratos privados ya firmados y las relaciones privadas entre particulares, como en este caso son los propietarios e inquilinos, considerando la vivienda como un bien sobre el que intervenir y actuar políticamente. La duda es en qué medida puede hacerlo, pues la Constitución, en su artículo 33 dice textualmente: «Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con la ley. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de acuerdo con lo establecido en las leyes.»

Para socialistas y podemitas, la vivienda no es solo ni simplemente un bien privado de inversión o de ahorro sino que es un bien necesario, hasta un derecho humano, y con una función social y comunitaria en caso de necesidad. Este es un debate inacabable para el que aún no se ha encontrado por parte de ningún gobierno, una solución equilibrada entre estos dos derechos constitucionales, el de la propiedad privada y el de una vivienda digna.

La vivienda debe existir en un sistema de mercado libre y privado como un bien libre y privado con un valor económico y el Estado y los diversos gobiernos deberían haber establecido ya desde hace muchos años un parque o volumen de vivienda a disposición pública y social, bien en propiedad, como las VPO, o en alquiler, para el que no quiera o no pueda acudir al mercado libre.

Ante la imposibilidad de hacerlo de forma urgente, a lo sumo se pueden establecer unos modelos de colaboración público-privada temporales en los que la vivienda privada se pueda poner a disposición de una finalidad social, como por ejemplo las viviendas del Sareb, viviendas de los bancos y entidades financieras, y de grandes inmobiliarias del sector pero no penalizando siempre y solo a los pequeños propietarios particulares.

Si bien desde la perspectiva de los inquilinos ese intervencionismo gubernamental parecería bueno, no lo es pues reduce la oferta de pisos en alquiler y por tanto, sube el precio.

Respecto a la venta de viviendas para 2023, parece que hay un consenso en que se construirán menos pisos de obra nueva en toda España por la inflación, la subida de costes de las materias primas, la falta de mano de obra cualificada y la subida de los tipos de interés.

Esta falta de stock de obra nueva se verá compensando con la venta de viviendas ya existentes o sea las del mercado de segunda mano, que siempre han sido un valor refugio como inversión. Así , los expertos auguran una bajada del número de ventas pero no habrá desplome de preciospor la escasez de oferta y la demanda de inversión.

Para los compradores, el mercado ya mostrará el impacto de la subida de los tipos de interés y las hipotecas van a encarerse.

En resumen y conclusión, el precio de la vivienda subirá ligeramente en 2023, se acabará el boom de las compraventas y el alquiler seguirá ganando cuota de mercado y hasta puede dispararse.