Este artículo se centra exclusivamente en las implicaciones fiscales derivadas de la condición de gran tenedor en Catalunya, dejando al margen las consecuencias civiles o derivadas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La aprobación del Decreto Ley 5/2025, de 25 de marzo, ha introducido un cambio sustancial en la tributación de las transmisiones inmobiliarias. En concreto, se establece un tipo impositivo del 20% en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), cuando el adquirente tenga la condición de gran tenedor.
A efectos fiscales, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que cumpla alguno de los siguientes criterios:
-Sea titular de más de 10 inmuebles de uso residencial en Catalunya.
-Posea una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
-Sea titular de 5 o más inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado.
Debido a las importantes dudas generadas tras la entrada en vigor de este Decreto Ley, en particular con respecto a la condición de Gran Tenedor, la Dirección General de Tributs i Joc ha emitido la Resolución 3/2025 clarificado aspectos clave para determinar esta condición.
Por ejemplo, solo se computa la plena o nuda propiedad, excluyéndose el usufructo y otros derechos reales. En casos de copropiedad, se considera la superficie proporcional a la participación del titular. Es decir, en aquellos casos en los que se tengan inmuebles en copropiedad con otras personas físicas o jurídicas, se computará sobre la superficie construida de uso residencial de todos ellos que resulte del porcentaje de participación de cada titular (no siendo aplicable, por lo tanto, en este caso, el cómputo de número de inmuebles). Además, se excluye del cómputo la vivienda habitual de las personas físicas.
Asimismo, también se aplicará el tipo impositivo del 20% de ITP en operaciones de compra de edificios residenciales, donde el adquirente puede alcanzar la condición de gran tenedor como consecuencia directa de la adquisición. En tal caso, si el comprador supera los umbrales mencionados, la operación tributará al 20% en TPO, en lugar del tipo general del 10%.
Este impacto fiscal puede alterar significativamente la rentabilidad de operaciones de inversión inmobiliaria, especialmente en zonas tensionadas como Tarragona, Reus o Salou entre muchos otros de la provincia. Por ello, es esencial realizar un análisis previo del número de inmuebles y superficie adquirida, así como de la situación del comprador antes y después de la operación.
Además, el Decreto Ley 2/2025 establece la obligación de inscripción en el Registro de Grandes Tenedores, gestionado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aunque el reglamento que regula este procedimiento está pendiente de desarrollo, la comunicación de la condición de gran tenedor ya es exigible desde el momento en que se cumplen los requisitos.
En definitiva, el nuevo marco fiscal catalán exige una planificación rigurosa en las operaciones inmobiliarias. La condición de gran tenedor no solo implica una mayor carga tributaria, sino también nuevas obligaciones administrativas. Ignorar estas implicaciones puede derivar en contingencias fiscales relevantes y en posibles sanciones.