La prohibición de las compras especulativas de vivienda

Suma y sigue. Poco a poco se van conociendo más detalles de otra medida estrella para hacer frente a la falta de asequibilidad de la vivienda en Catalunya: la prohibición de lo que se ha denominado como «compra especulativa» de inmuebles. El objetivo es impedir las adquisiciones de viviendas o de edificios enteros cuando la persona adquirente no los destine, según el caso, a su residencia habitual o al alquiler residencial.

La medida cuenta con informes a favor y en contra y con un grupo de trabajo creado ad hoc para el estudio de la viabilidad de esta medida. Más allá de la dificultad en precisar el concepto de «compra especulativa», ajeno al Derecho civil, la medida cuenta con diversos obstáculos para su implementación.

Más allá de la dificultad en precisar el concepto, la medida cuenta con diversos obstáculos para su implementación

En primer lugar, la medida supone una limitación a la libre circulación de capitales (artículo 65 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea). Ciertamente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha admitido restricciones a esta libertad comunitaria si existen razones de orden público, o por razones imperiosas de interés general, siempre que no resulten discriminatorias y sean proporcionadas al objetivo perseguido, es decir, han de ser adecuadas para garantizar, de manera coherente y sistemática, la realización del objetivo perseguido y no han de ir más allá de lo necesario para alcanzarlo.

De este modo, los impulsores de la medida deberán justificar con datos objetivos que el encarecimiento de las viviendas está vinculado con su adquisición por parte de extranjeros o inversores, y que esta medida se aprueba después de que otras no hayan obtenido los resultados deseados. Pues bien, el informe público que valida esta medida no aporta la evidencia empírica necesaria (ej. perfil del adquirente de vivienda, influencia de estas adquisiciones en el mercado residencial, etc.), al tiempo que el ejecutivo catalán deberá justificar la conveniencia y urgencia de una medida que, paradójicamente, busca resolver una problemática alimentada por el propio ejecutivo con las políticas adoptadas en los últimos años (por poner un ejemplo, en un año de vigencia del control de renta de los alquileres, la oferta de alquiler residencial en Tarragona se ha reducido en un 30%).

Por otra parte, los valedores de la medida defienden que no se altera el estatuto básico del derecho¡ de propiedad sobre los inmuebles ya que sería temporal y aplicable únicamente en las zonas de mercado residencial tensionado (donde vive más del 90% de la población catalana). Sin embargo, ello no excluye la aplicación del principio de proporcionalidad para valorar la injerencia en el derecho de propiedad privada tal y como exige el Tribunal Constitucional. Desde esta perspectiva, la medida afectaría al contenido esencial del derecho y sería, por tanto, inconstitucional.

Finalmente, el informe publicado no analiza el potencial impacto de la medida en la oferta de nuevas viviendas o en la rehabilitación de edificios existentes, lo que podría agravar la actual escasez de vivienda. De hecho, la desaparición de una parte de los posibles adquirentes de viviendas no garantiza ni que bajen los precios ni que las familias con menos poder adquisitivo vayan a ocupar su lugar: se encontrarán con las mismas dificultades que ahora para acceder a financiación hipotecaria.

En fin, si los poderes públicos quieren cumplir con el mandato del artículo 47 de la Constitución Española y facilitar el acceso a una vivienda en propiedad de una manera estable y asequible deberían potenciar fórmulas ya recogidas en el Código Civil de Catalunya: la propiedad compartida y la propiedad temporal. Ello permitiría democratizar el acceso a una vivienda en propiedad e impedir su progresiva concentración en manos de unos pocos.