Tras doce años de noviazgo, Rodolfo y Petrita anhelan formar un hogar propio y estable. Sin embargo, la escasez de alquileres y sus elevados precios en el mercado inmobiliario madrileño convierten ese sueño en quimera.
Él vive con doña Martina Rodríguez, anciana viuda que ocupa un céntrico piso de la Gran Vía a un precio muy asequible. Cuando su jefe, don Manuel, sugiere a Rodolfo casarse con la anciana para heredar ese valioso contrato tras su fallecimiento, la pareja, reticente al principio, acaba contemplando la idea con cierta esperanza.
¿Le resulta familiar? No es una historia extraída ayer de las páginas de su periódico local, sino la trama de El Pisito (Marco Ferreri, 1958). Con humor, sátira social e ingenio, la película retrata la posguerra española y anticipa problemas de vivienda que aún persisten en nuestras ciudades.
Una preocupación nacional
Al igual que en el Madrid de la posguerra, el acceso a la vivienda sigue siendo hoy una de las principales preocupaciones de los españoles, por encima incluso del desempleo o la crisis económica. No es de extrañar: en la última década, el precio de la vivienda en España ha aumentado un 35 %, acercándose peligrosamente a los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2008. Pero, a diferencia de entonces, no solo la compraventa de inmuebles está en máximos históricos: el mercado del alquiler también ha batido récords, con subidas anuales que oscilan entre el 10 y el 13 %.
La compraventa de inmuebles está en máximos históricos y el mercado del alquiler ha batido récords, con subidas del 10 y 13%
Para evaluar si nos encontramos ante una nueva burbuja inmobiliaria, hemos recopilado datos de precios de venta y alquiler en 22 distritos de Madrid y 10 de Barcelona, utilizando información de la plataforma inmobiliaria idealista.com. El análisis abarca el periodo comprendido entre mayo de 2007 y diciembre de 2024, lo que nos permitió seguir la evolución del mercado a lo largo de casi dos décadas, incluyendo momentos clave como el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Aplicando métodos avanzados de detección de burbujas de precios, dejamos que los datos hablaran por sí mismos. Así, identificamos varios episodios de sobrevaloración en el mercado reciente: en Barcelona, detectamos una burbuja entre mediados de 2015 y principios de 2018. En Madrid, esta fase se prolongó hasta el estallido de la pandemia de covid-19, a comienzos de 2020.
Pero ¿qué podemos decirles a los Rodolfos y Petritas de hoy? Desde principios de 2023, los mercados de compraventa y alquiler en Madrid y Barcelona muestran señales claras de sobrecalentamiento. En marzo de 2025, ambos alcanzaron máximos históricos: en Madrid, el precio medio por metro cuadrado se situó en 5.331 euros para la venta y 21,40 euros para el alquiler; en Barcelona, en 4.804 y 23,80 euros.
Lo que muestran los números es evidente: tanto Madrid como Barcelona atraviesan actualmente una nueva fase de burbuja inmobiliaria.
Las razones de la nueva burbuja
Entre los factores que más influyen en la aparición de burbujas inmobiliarias destaca el crecimiento de la población residente en ambas ciudades, impulsado tanto por la migración interna como internacional. Este efecto es especialmente persistente en el mercado del alquiler, donde la población migrante tiene una presencia proporcionalmente mayor, lo que genera una demanda más constante y, por tanto, una subida sostenida de los precios.
A esta dinámica se suman otros factores clave: un mercado laboral robusto que mejora la capacidad adquisitiva de los hogares –e impulsa tanto la demanda de compra como de alquiler–, y las recientes bajadas de los tipos de interés, que aumentan la rentabilidad esperada de activos como la vivienda. Todo ello alimenta el ciclo de sobrevaloración del mercado inmobiliario.
Nuestro estudio identificó, además, un evidente efecto de transmisión entre los precios de alquiler y compraventa en ambas ciudades. De hecho, los hallazgos apuntan a que la actual burbuja inmobiliaria tuvo su origen en el mercado del alquiler y luego se trasladó al de la compraventa. En resumen, el primero funciona como el principal impulsor de esta nueva burbuja.
El turismo hotelero puede ejercer un efecto estabilizador sobre el mercado inmobiliario en grandes ciudades
Uno de los resultados más inesperados fue el impacto del número de turistas alojados en hoteles. Pese al creciente malestar por el turismo masivo, especialmente en Barcelona, nuestro trabajo indicó que el incremento de estancias hoteleras contribuye a contener las tensiones del mercado inmobiliario, sobre todo en la capital catalana.
Existen argumentos sólidos para explicar estos resultados: la escasez de plazas hoteleras empuja a los visitantes hacia el alquiler turístico, limitando la vivienda habitual disponible. Además, el turismo genera ingresos fiscales para las arcas locales, que pueden destinarse a políticas de vivienda.
¿Y casarse con doña Martina?
Nuestro análisis arroja varias conclusiones clave. Una de las más inesperadas es que el turismo hotelero puede ejercer un efecto estabilizador sobre el mercado inmobiliario en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Aunque no analizamos de forma directa el impacto de los alquileres turísticos, su influencia sobre los precios sigue siendo motivo de debate.
Lo que sí deja claro el estudio es la urgencia de centrar las políticas de vivienda en el mercado del alquiler, para que los Rodolfos del presente no tengan que recurrir, como en El Pisito, a soluciones tan desesperadas como casarse con doña Martina Rodríguez para poder acceder a una vivienda.
«Tener una casa es piedra angular de la riqueza, tanto financiera como emocional».
