Alquilar en Tarragona: más caro, más difícil y con menos opciones

¿Cómo está el alquiler en Tarragona? La respuesta principal y sencilla podría ser "difícil": precios por las nubes, muy poca oferta, viviendas en mal estado de conservación y la sensación general de que acceder a un techo es cada día más complicado. 

Por ese motivo, la Generalitat de Catalunya se acogió rápidamente a la ley de vivienda estatal, que permitía aplicar medidas restrictivas y controlar los precios del alquiler en las 'zonas tensionadas': puntos en el que el coste medio de hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o que dicho precio haya sumado un crecimiento un 3% mayor al IPC en el último lustro.

En estos lugares, que actualmente son 43 municipios en toda la provincia de Tarragona, pueden aplicarse dos medidas: por una parte, se pone un límite al coste del alquiler en nuevos contratos (especialmente si el propietario es un gran tenedor) y, por otra, también se marca un máximo de aumento anual del coste para las viviendas alquiladas después de la entrada en vigor de la ley en mayo de 2023.

En Tarragona, el precio sube. En Catalunya, baja

Las consecuencias de las políticas adoptadas por el Govern (las impulsó Pere Aragonès (ERC) y las ha mantenido Salvador Illa (PSC)) son difusas. Especialmente en el precio: los datos del primer trimestre de 2025 recientemente publicados por el Govern marcan que, en los primeros trece municipios que fueron declarados zonas tensionadas en Tarragona, el coste conjunto ha aumentado.

Las localidades en cuestión son Tarragona, Reus, Cambrils, Salou, El Vendrell, Torredembarra, La Canonja, Valls, Falset, Amposta, Roquetes, Tortosa y Móra la Nova. A ellas se han añadido treinta más, que forman los 43 municipios tensionados de la provincia.

Si únicamente se tienen en cuenta esos 13 primeros puntos, que son los que más llevan aplicando estas políticas, se aprecia el aumento del coste del arrendamiento: en el primer trimestre de 2024 (sin las políticas implementadas), el precio medio mensual, según la Generalitat, era de 547, 34 euros, algo que descendió hasta los 534,45 en el último trimestre.

Sin embargo, en los primeros tres meses de 2025, ese precio se ha incrementado hasta los 557, 36 euros. Es una dinámica desigual si se analizan todos los municipios que son zonas tensionadas desde el primer día, y no únicamente los de Tarragona: en el conjunto de Catalunya, el precio de los primeros tensionados era de 911,64 euros en el primer trimestre de 2024, un dato que en el último trimestre se redujo hasta los 878,31, y que en el primero de 2025 ha caído hasta los 866,72.

En esta línea, la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque, comenta que "el descenso del precio medio ha sido más intenso en los 140 municipios de la primera declaración de zona de mercado tenso, con una disminución del 4,9% interanual".

Sílvia Paneque, consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica: "El descenso del precioha sido más intenso en los primeros 140 municipios tensionados"

Hablando en plata, en los principales municipios de Tarragona es más caro alquilar un piso actualmente que antes de que se impulsaran estas iniciativas. En el conjunto de la provincia, teniendo en cuenta todos los municipios (tensionados y no), el precio está más o menos igual, apenas se ha movido

Datos difusos

A priori, las estadísticas que el Govern hace públicas a través del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica no se corresponden con las de portales inmobiliarios como por ejemplo Idealista o Fotocasa, que señalan que el precio del alquiler en la provincia sigue subiendo en comparación con el año pasado.

La metodología de la Generalitat tiene en cuenta todos los contratos de alquiler que ha depositado la fianza en el Institut Català del Sòl (Incasòl) en el período considerado. Por su parte, las plataformas inmobiliarias calculan el dato en base al precio por metro cuadrado (algo de lo que la Generalitat solo ofrece datos de Barcelona) y a los anuncios que se incluyen en su página web, por lo que el dato no representa el precio final de la transacción.

Precisamente para hablar sobre las zonas tensionadas, la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV) ha sido la anfitriona este jueves y este viernes del quinto seminario internacional sobre control de rentas de alquiler de la vivienda, que ha acogido a investigadores de quince países. 

El fundador y exdirector de la Càtedra, y catedrático de Derecho Civil, Sergio Nasarre, explica que "es posible que lo que paga la gente al mes haya bajado, pero sucede esto porque se vive en pisos más pequeños, de menos metros cuadrados". "De esta forma, cuando te vas a consultar el precio por metro cuadrado, te das cuenta de que en realidad el coste ha subido, y lo que se ha hecho es precarizar el acceso a la vivienda", añade.

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil: "Están precarizando el acceso a la vivienda"

Con lo cual, no es que el precio se haya reducido, sino que los alquileres declarados durante ese tiempo han sido en pisos más pequeños y, por lo tanto, más baratos. "Los pisos más grandes van saliendo del mercado de alquiler residencial", apunta Nasarre.

El director actual de la Càtedra, Héctor Simón, apunta a que "hay que ver sobre qué tipo de pisos tiene efecto la legislación", e insta a estudiar de forma más profunda las consecuencias exactas de la normativa sobre el precio. "El control de rentas no fomenta que se ponga el alquiler en el mercado, por lo que no solo afecta a grandes tenedores, sino también a pequeños".

Menos pisos en oferta

Otra de las consecuencias que los expertos han advertido es que las políticas de control de precios han restado oferta de inmuebles en alquiler. En los trece primeros municipios tensionados de Tarragona, se firmaron 2.291 contratos durante el primer trimestre de 2024, que cayeron hasta los 1.927 (-15,9%) en el último. En los tres primeros meses de este año, el dato se ha recuperado un 0,5%, hasta los 1.936.

El conjunto de municipios tensionados de Catalunya que lo son desde el principio ha vivido una dinámica peor: de 29.648 contratos en el primer trimestre de 2024 hasta 23.444 en el primero de 2025. Con lo cual, queda reflejado que, desde que se han activado estas políticas, se alquila menos tanto en Tarragona como en Catalunya.

Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la URV: "El control de rentas no fomenta que se ponga el alquiler en el mercado"

Simón argumenta que "entre el primer trimestre de 2024 y el de 2025 se ha reducido alrededor de un 20% de la oferta, y la bajada desde 2019 es de sobre un 40%". "Las políticas adoptadas en los últimos años están llevándonos a esto", añade.

Y se alquila menos porque, tal y como confirman Nasarre y Muñoz, la legislación genera inseguridad jurídica en los propietarios, que en muchos casos prefieren dejar su piso vacío que ponerlo a disposición. 

Desde el Govern se valora que "se ha producido un incremento de 3.112 contratos de alquiler vigentes en Catalunya durante el primer trimestre de 2025". Ese dato, que marca la diferencia entre los nuevos y los que han expirado, dista mucho de registros de antes de la regulación, que se movían entre los 5.000 y los 7.000 cada tres meses.

Auge del alquiler de temporada

La estrechez cada vez más palmaria del mercado de alquiler residencial habitual ha provocado el incremento del alquiler de temporada, menos regulado y con menos límites.

En la provincia de Tarragona, en el primer trimestre de 2024 se firmaron 121 contratos, por los 258 de los tres primeros meses de 2025. Una dinámica que siguen tanto las zonas tensionadas como las que no lo son.

¿Qué ha pasado en otros países?

El seminario que ha apadrinado la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la URV incluyó una exposición de María Goñi Rodríguez de Almeida, profesora de Derecho Civil en la Universidad Francisco de Vitoria, que expuso que el control de rentas en Europa no ha dado, generalmente, los resultados deseados.

Puso los ejemplos de países como Alemania, Francia o Suecia, e indicó que ha habido diversas consecuencias: caída de la oferta de viviendas, problemas de desinversión y de falta de mantenimiento, aumento de precios, aparición de un mercado negro y desigualdad social.

"No ha tenido los efectos deseados. Aunque el control de alquileres puede conseguir que las rentas sean más bajas para las familias en viviendas controladas, que es su objetivo principal, también tiene varias consecuencias no deseadas, como alquileres más altos en viviendas no controladas, menor movilidad y una reducción en la construcción de vivienda residencial. Estos efectos no deseados contrarrestan el efecto deseado y, por tanto, disminuyen el beneficio neto del control de alquileres", sentencia Simón.