Tarragona no sabe en qué estado se encuentra la mitad de sus edificios antiguos

El derrumbe hace unos días de una casa en Manacor que causó la muerte de un joven de 18 años ha vuelto a poner el tema sobre la mesa. La construcción, de principios del siglo pasado, hacía años que debía haber pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), una revisión que da una idea del estado de salud de los inmuebles.

En Catalunya  (donde esta semana la lluvia también ha ocasionado problemas graves en distintos municipios) todos los edificios de viviendas que tengan más de 45 años deben pasar la revisión. La obligación entró en vigor en 2010 pero, desde entonces, como no se cansan de advertir desde el Col·legi Oficial de l’Arquitectura Tècnica de Tarragona (COATT), el mensaje no acaba de calar entre las comunidades de propietarios. De hecho, el colegio calcula que en la ciudad deberían haber pasado la inspección algo más de 5.600 edificios y hasta ahora solo lo han hecho unos 2.840. Son estimaciones en base a las inspecciones que visan los arquitectos técnicos y de las que informan al colegio.

Pero, como recuerda Ramon Rebollo, miembro del Gabinete Técnico del COATT, desde su puesta en marcha, ni los ayuntamientos ni la Generalitat han sancionado a los propietarios que no tienen a insepcción. Cada año que pasa, además, aumenta el número de edificios que deberían pasarla.

Part Alta y Part Baixa son las zonas con más edificios obligados a pasar la ITE

En el caso de la ciudad de Tarragona, los barrios con mayor concentración de edificios de más de 45 años está en la Part Alta y la Part Baixa, donde desde el primer momento de aprobación de la ITE ya había manzanas enteras con obligación de pasarla.

Como reconoce Rebollo, una de las principales reticencias que hace que las comunidades de propietarios rehúyan la inspección es el coste económico. Lo cierto, no obstante, es que la inspección en sí no es especialmente costosa: el precio medio está en torno a los 70 euros por propietario.

Reticencias de las comnidades

Y es que, en principio, la ITE es una inspección visual y documental realizada por un técnico especializado. He allí una de las críticas de los propios arquitectos técnicos, ya que por sí misma no es suficiente para apreciar problemas estructurales. Así quedó demostrado en 2024 con el derrumbe de un bloque en Badalona que acababa de pasar la inspección dos semanas antes y que se saldó con tres fallecidos.

Es por eso que en función de esa primera revisión se pueden encargar pruebas complementarias, como catas y ensayos. Es aquí donde los gastos sí pueden dispararse, especialmente porque, si se encuentran deficiencias, la ITE contempla que se adopten medidas para evitar accidentes.

El año pasado, entre las inspecciones visadas por el COATT en Tarragona, casi la mitad (el 49,28%) de los edificios presentaban «deficiencias importantes». Pero en general no se trata, tranquiliza Rebollo, de problemas que puedan acabar en un hundimiento, sino más bien de desperfectos que pueden causar daños a los viandantes. Solo en un 1,45% de los casos se detectaron «deficiencias muy graves».

Los datos también demuestran que los elementos del edificio donde se detectan más deficiencias son las fachadas y las cubiertas (57,38%), elementos que suelen tener un peor mantenimiento.

En todo caso, explica Rebollo, se trata de un problema de seguridad, pero también de saber cómo orientar el mantenimiento del edificio, algo que resulta especialmente importante si se va a comprar una vivienda usada. De hecho, para la compraventa de un piso de más de 45 años es obligatorio aportar la ITE. Es una manera de conocer el estado del sitio en el que el comprador pasará la mayor parte de su vida y una forma de saber qué esperar. «Y que en la primera reunión de la comunidad no nos encontremos la sorpresa de una derrama de 60.000 euros para reparar la cubierta», ejemplifica. En su opinión, a medida que se vayan poniendo a la venta inmuebles de estas características las ITE se irán poniendo al día.