La propiedad privada de la vivienda en China

En 2025 se cumplen cinco años de la aprobación del Código civil chino (CCC). Esta norma suele considerarse como la segunda más importante en cualquier país, tras la Constitución (cuando y donde esta exista). En los códigos civiles se encuentran previstos derechos humanos como el de la libertad, el de la igualdad o el de la propiedad y otorga seguridad jurídica a las relaciones personales y patrimoniales cotidianas de las personas desde que nacen hasta que mueren.

Por eso, China está tan interesada en mostrar su nuevo Código civil al mundo. Para ello, nos convocó en septiembre a seis profesores europeos a Pekín para estudiarlo en profundidad y compararlo con los nuestros.

La urbe tiene 22 millones de habitantes, prácticamente la mitad de toda España, y está organizada en seis anillos, cuyo centro es la Ciudad Prohibida. Se encuentra entre las cuatro ciudades chinas (junto a Hong Kong, Shanghai y Shenzen) que suelen aparecer entre las más caras para comprar vivienda del mundo.

La compra de una vivienda es una importante aspiración para los ciudadanos del país. El desarrollo urbanístico es impresionante, y a menudo, contrasta con los hutongs, barrios tradicionales llenos de vida, en ocasiones amurallados, de casas adosadas de una sola planta, a veces con patio, comunicadas por callejuelas.

A pesar de ser un país socialista liderado por el partido comunista (art. 1 Constitución de China de 1982), el art. 266 del CCC de 2020 concede el derecho de propiedad privada de, entre otras cosas, la vivienda, lo que reniega de la ortodoxia del Manifiesto comunista (1848) de Marx y Engels. De hecho, la propia Constitución, en su art. 13, aunque solo desde 2004, ya consideró la propiedad privada como «inviolable». En conversación con el Prof. Wang, el padre del CCC, consideró la propiedad privada como «esencial» para el desarrollo del país.

Sin embargo, aún se alzan algunas diferencias con nuestros sistemas en Europa:

A) Para nosotros, la propiedad privada es (o debería ser) un derecho natural, precedente a cualquier ley o constitución, inherente a la dignidad de los seres humanos (art. 17 DUDH, art. 33.1 Constitución española, art. 2 Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de Francia 1789). No es necesario que nos la «concedan» o «protejan», aunque paradójicamente cada vez es más común atacarla, como ha sucedido recientemente con la Ley 12/2023 de vivienda.

B) En China no es posible ser dueño del suelo (solo del vuelo), ni rústico ni privado, salvo contadas excepciones. El suelo urbano pertenece al Estado (art. 249 CCC), igual que los animales salvajes (art. 251 CCC), pues es esencial para que este pueda «guiar» el desarrollo del sector privado (art. 206 CCC). Sin embargo, para darle un contenido económico a las edificaciones (ej. a efectos de financiación hipotecaria), era necesario otorgar al promotor y futuros compradores de los pisos algo sobre el suelo que, sin poder llamarse «propiedad privada» se le pareciese mucho, lo que acabó siendo un derecho de uso del solar (arts. 344 ss) de renovación automática e indefinida si sobre él se construyen viviendas (art. 359 CCC).

Es especialmente destacable que el CCC haya previsto una normativa completa sobre el régimen de propiedad horizontal (arts. 271ss) que, además, guarda muchas similitudes con el nuestro, la cual ha demostrado su eficacia durante décadas, siendo España el país europeo que más personas viven en pisos. Esto da un marco legal estable y moderno a los enormes bloques de pisos que pueblan las grandes ciudades chinas.