Carrera a contrarreloj de los hogares para cambiar la hipoteca y pagar menos

El mercado inmobiliario se agita por la subida de tipos y la carrera a contrarreloj de los clientes por evitar las subidas de cuotas. El encarecimiento registrado desde principios de año ha disparado la cifra de tarraconenses que cancelan sus hipotecas. Lo hacen fundamentalmente por dos motivos: amortizar por completo su crédito porque disponen del efectivo necesario y no quieren pagar de más a su banco ante el alza de tipos ya en marcha; o bien para cambiar de entidad con el objetivo de conseguir mejores condiciones y evitar esas subidas de cuotas.

Así lo recogen los últimos datos del INE. Sus balances reflejan un incremento incluso mayor de las amortizaciones que de las nuevas constituciones de hipotecas. De esta forma, mientras que entre enero y junio se firmaron en Tarragona hasta 4.595 préstamos para la adquisición de una vivienda, un 21,8% más que en el mismo periodo del año pasado, las cancelaciones han alcanzado las 4.562, casi un 30% más que en 2021.

Las cifras de este primer semestre baten el récord desde la burbuja, tanto las de cancelaciones de hipotecas de vivienda como de las generales, las que incluyen otros tipos de producto inmobiliario como fincas o solares.

Un euríbor en escalada

La extinción de préstamos iba aumentando a medida en que el gran volumen de hipotecas procedentes del boom inmobiliario iba llegando a su fin, pero el aumento es especialmente notorio durante estos meses. El motivo hay que buscarlo en la escalada que ha sufrido el euríbor, que ha pasado del -0,502 al +1,249% en apenas ocho meses y ha encarecido notablemente las cuotas de los préstamos a interés variable.

Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com, cree que la circunstancia es «una mezcla de todo», y apunta: «Hay gente que ha podido ahorrar y que está en una situación en la que puede hacer frente a una parte no demasiado grande de la hipoteca, y entonces opta por descapitalizarse». Se elige amortizar por completo el crédito porque el hipotecado en cuestión dispone del efectivo necesario. Es una alternativa cada vez más común, y más si tiene en cuenta que la inflación, con un aumento interanual del 11% en la provincia, no deja de devaluar el dinero que se guarda en las cuentas corrientes.

Por tanto, la vivienda parece en estos momentos un mejor destino para los ahorros que un producto financiero. «Cuando cancelas puedes ser que sea porque te queda poco dinero y quieres quitarte los intereses de encima, si te queda poco recorrido. Es lógico que la gente quiera quitarse cargas de encima. También puede ser que haya una compraventa de una vivienda y el que la recibe, el nuevo propietario, no quiere esa carga o prefiere irse con otro banco, que es lo más normal, para tener unas mejores condiciones», indica Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores del Tarragonès.

Pero Font también ve en las cancelaciones «una consecuencia de la subida de tipos de interés, que impacta en todas las hipotecas variables». «Ante esta situación –sigue el experto inmobiliario–, y frente a esos potenciales aumentos, hay mucho interés de aquellos que tienen contratos en ver qué opciones tienen para modificarlos y hacer frente a esa incertidumbre buscando un producto más seguro, y eso consiste en pasar de variable a fijo».

Font recalca que «hay varias opciones, como la subrogación, que es cambiar la hipoteca de banco», pero también «la cancelación, que permite hacer frente al capital que queda pendiente y abrir una nueva hipoteca en otro banco». Font sostiene que «en las cancelaciones suele haber más gastos asociados y es algo más cara, pero todo depende de cada caso».

«Los cambios vienen por unas mejores condiciones financieras, independientemente del precio del dinero. Ahora puede haber un flujo de personas que se vayan a otras entidades», agrega Diego Reyes. Sobre si es mejor la subrogación o la cancelación, «depende del banco, porque muchas veces quien paga las comisiones es la otra entidad, y a veces el banco dice que no quiere hacer una subrogación y sí una cancelación».

En junio, los cambios registrales por tipo de interés crecieron un 15% en Tarragona, según el INE. La novación –el cambio de condiciones pero con la misma entidad bancaria– es el mecanismo más habitual. Creció un 14% ese mes.

Tendencia en marcha

Miquel Riera, responsable de hipotecas de la plataforma HelpMyCash, confirma que «con la subida del euríbor muchos hipotecados en variable quieren cambiar a fijo y lo hacen habitualmente a través de cancelaciones».

Riera confirma que «el número de subrogaciones, que es la otra operación disponible, está bajando en general y eso nos hace pensar que muchas operaciones se producen a través de una cancelación y una hipoteca nueva, que es lo que los bancos intentan potenciar». Riera explica que «al banco le sale más a cuenta una hipoteca nueva que aceptar una subrogación, porque supone que los intereses comiencen de cero».

Este experto recomienda a los clientes «darse prisa, porque nos consta que los bancos ponen cada vez más problemas y van a ir incrementando los intereses de los tipos fijos, que serán más altos, porque necesitan sacar margen».

Simone Colombelli, director de hipotecas de la plataforma iAhorro, sostiene que «la banca española tiene una fuerte preferencia por cancelar hipotecas y en registrar una nueva antes que subrogar». Se trata, según cuenta, de una estrategia comercial: «Si el banco quiere la subrogación, tiene que informar al otro de que inicia un proceso y entonces abre la puerta a que haya una contraoferta, sobre todo cuando el cliente es bueno». Para Colombelli, «los bancos, optando por fomentar la cancelación, no dan tiempo a que el otro pueda confraofertar. Si yo te quiero captar, procuraré que el banco con el que estás ahora se entere lo menos posible». En menor medida, «la amortización es el otro factor de las cancelaciones, cuyo aumento es una suma de ambas dinámicas». Sin embargo, Colombelli matiza: «No siempre vale la pena amortizar, depende de muchos factores». También aquí el tiempo corre. «Quien se ha movido hace tres o cuatro meses ha conseguido unas hipotecas muy buenas a tipo fijo», indica el experto de iAhorro.

Esta carrera de los hipotecados por mejorar sus condiciones no ha hecho más que empezar. Desde HelpMyCash consideran que el euríbor estará en torno al 2,5% cuando acabe el año.

Cancelar hipotecas antes que subrogar

La cancelación de hipotecas se ha disparado en Tarragona, sobre todo como vía para cambiar de tipo y evitar alzas en las cuotas. «Hemos recibido una lluvia de peticiones hacia la subrogación o cambios de hipoteca. Hay que tener en cuenta que aunque el tipo fijo era mayoritario en los últimos años, un 75% de los préstamos son variables», explica Simone Colombelli, director de hipotecas del portal iAhorro. Este experto aconseja: «Hay muchos que buscan posicionarse a tipo fijo. En el contexto actual, es bueno valorar otros caminos, como el tipo mixto o volver a subrogarse con otra variable, que ofrecen condiciones muy interesantes».