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Nuevos escenarios en el mercado inmobiliario

Logística de ‘última milla’, viviendas asequibles y oficinas para interactuar emergen como tendencias en el sector

Rafael Servent

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Imagen de archivo. DT

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No hay sector ajeno a la pandemia global de Covid-19. Unos más que otros, todos se han visto afectados, y el sector inmobiliario no es una excepción. Pero, a diferencia de la anterior crisis, su papel en esta ocasión no es ni de lejos lo central que fue durante los años de Gran Recesión. Ni ha habido estallido de burbuja inmobiliaria ni se le espera. Ahora, incluso podría ayudar a impulsar el Gran Reinicio.

Lo explicó hace pocos días Anna Gener, presidenta-CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, en una charla titulada El sector immobiliari com a motor de la reactivació econòmica, en el marco del ciclo de jornadas ‘Bon dia Tarragona’ que organiza la Cambra de Comerç de Tarragona.

Evolución del valor medio de la vivienda. Cambios en el precio de tasación de las viviendas, tanto nuevas como usadas

Durante su intervención en formato remoto, Anna Gener admitió que «en la anterior crisis, el sector inmobiliario fue uno de los causantes de esa crisis, con una sobreproducción de viviendas en zonas donde no había demanda, unido a una financiación barata y a menudo poco rigurosa».

«Se olvidó -prosiguió Gener- lo que siempre hay que tener en cuenta: la demanda. Pero, aunque todavía no hayamos terminado de pagarlo del todo, eso quedó atrás». Por contra, «ahora el sector inmobiliario se encuentra en buena disposición para ser parte de la solución, como generador de puestos de trabajo», aseguró.

Caída de precios

¿En base a qué puede este sector contribuir a impulsar ese Gran Reinicio? Si se toman como punto de partida algunos de los últimos indicadores sectoriales, el retroceso en la actividad inmobiliaria es incontestable. En su última estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, que monitoriza la evolución de la vivienda terminada (tanto nueva como usada) en España a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa, la fotografía del cierre del 2020 muestra un descenso medio de los precios en el conjunto de España del 2,3% desde el inicio de la pandemia en marzo.

«Son necesarios almacenes en los núcleos urbanos para el comercio electrónico»

 Anna Gener. Aguirre Newman Barcelona

En el caso de la demarcación de Tarragona, con un precio medio de 1.150 euros por metro cuadrado durante el cuarto trimestre de 2020, la caída de precios interanual es del 4,6%, alcanzando un descenso del 5% respecto a las cifras precovid. Pese al descenso, se trata del menor retroceso entre las cuatro demarcaciones catalanas, donde Lleida, con un descenso interanual del 10,4%, lidera las caídas de precios en el cuarto trimestre de 2020, seguida por Girona (un retroceso del 8,2%) y Barcelona (-5%).

En opinión de profesionales como Anna Gener, esta contracción del mercado inmobiliario de vivienda debe explicarse por este contexto de pandemia global y de enfriamiento de toda la actividad económica, pero no como síntomas de algo parecido a lo ocurrido en 2008. Porque, en su opinión, el problema del acceso a la vivienda seguirá encabezando la lista de preocupaciones en los próximos tiempos.

«Necesitamos configurar un parque de vivienda asequible, sobre todo de alquiler -reclama-, y la única forma de hacerlo es mediante la colaboración público-privada, cada cual en su papel, con un marco regulatorio estable».

«En el momento que tengamos controlado el virus -vaticina Gener-, podremos retomar nuestra actividad de manera muy intensa». Un reinicio que llegará con cambios, tras la aceleración y consolidación de determinadas tendencias. Entre ellas, la creciente digitalización de la actividad comercial y la transformación de usos en los espacios de trabajo presenciales, a consecuencia de la generalización del teletrabajo.

Comercio y logística

La primera certeza es que el paisaje comercial tras la pandemia difícilmente volverá a ser el mismo. En opinión de Anna Gener, vamos a asistir a una proliferación de «locales comerciales vacíos». Esta profesional del sector inmobiliario constata que «hay negocios que han quedado en una situación muy precaria, pero también hay grandes cadenas comerciales que han aprovechado para hacer un replanteamiento de la manera en la que venderán a partir de ahora, con más venta online y reduciendo su presencia física en las calles».

«La compra física -prosigue Gener- no desaparecerá, pero quedarán locales vacíos de manera estructural en los ejes secundarios» de las ciudades. Qué hacer con ese parque de locales comerciales vacíos es el gran reto que se plantea ahora en este segmento del mercado inmobiliario. Buscarles nuevos usos es una posible solución. Su reconversión en viviendas o centros de distribución logística de ‘última milla’ para el comercio electrónico son las dos salidas más claras. Para ello, sin embargo, hará falta flexibilidad y predisposición de las administraciones públicas para facilitar ese cambio de uso.

«En menos de un año -explica Anna Gener- hemos acelerado diez años en los hábitos de compra online, y las ciudades no están preparadas para este incremento de uso. Son necesarios almacenes dentro de los núcleos urbanos, con los productos más demandados, para llevar a cabo una distribución sostenible. Pero el urbanismo todavía no permite estos usos para estos locales».

«Las oficinas se basarán mucho más en potenciar la interacción entre los miembros del equipo»
Anna Gener. Aguirre Newman Barcelona

«Lo que hay que entender -alerta Gener- es que una ciudad dinámica no puede permitirse locales vacíos a pie de calle. Muchos comercios tradicionales están utilizando ahora Internet, y por la parte inmobiliaria debemos prepararnos, porque no está prevista la creación de suelo ni de naves logísticas que aguanten el ritmo de crecimiento que tiene el e-commerce».

La escasez de suelo y grandes plataformas logísticas en Catalunya para las operaciones más ‘tradicionales’ se une a la previsible demanda de logística de ‘última milla’ para el comercio electrónico, pero no son el único segmento que va a sufrir cambios de calado a consecuencia de la pandemia de Covid-19.

Oficinas para vivirlas

La mayor experiencia masiva de teletrabajo de la historia ha dejado como resultado el cuestionamiento del papel que tienen y tendrán los centros de trabajo presenciales en todas aquellas actividades ‘teletrabajables’. Tras un primer momento de novedad y grandes expectativas que podía presagiar el fin de la oficina, la realidad hoy apunta no tanto a su final, sino a un replanteamiento de ellas como espacios destinados a llevar a cabo todo aquello que no podemos lograr mediante herramientas tecnológicas en remoto.

Hipoteca media (izquierda). Importe medio en euros de las hipotecas firmadas en cada demarcación catalana
Cuota hipotecaria media (derecha). Importe mensual medio de la cuota hipotecaria pagada en cada una de las demarcaciones de Catalunya

Lo explica Anna Gener: «Cuando las empresas, en términos generales, han seguido trabajando todo este tiempo de manera encomiablemente eficiente desde casa, gracias a la tecnología, muchas se han preguntado: ‘Si nuestro equipo sigue trabajando desde casa, y conciliando algunos de ellos, ¿por qué hemos de pagar una oficina?’. Pero a medida que han ido pasando los meses, esas empresas ya ven ahora que la manera de trabajar se está resintiendo, que la gente no está ya tan contenta, porque se siente aislada en casa...».

De ahí que, en su opinión, el futuro inmediato de las oficinas pasa por el hecho de que «las actividades más sofisticadas, que necesitan inteligencias colectivas, y que se resienten más» con este distanciamiento físico, tengan en las oficinas ese espacio en el que alimentarse y crecer. «Iremos hacia un modelo híbrido [en presencial y remoto], pero en el que las empresas, cuanto más sofisticadas sean, más buscarán que sus profesionales pisen el espacio común, y estos espacios se basarán mucho más en potenciar la interacción entre los miembros del equipo». 

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