Cesión del aprovechamiento del suelo a la Administración

La Ley del Suelo estatal y, posteriormente, con la autonómica Llei d’Urbanisme y sus maravillosos reglamentos, se ha obligado al poseedor de suelo urbanizable a ceder a la Administración el 10% (a veces un 15%) del aprovechamiento medio del sector transformado en suelo urbano. Todo ello al margen de hacer las cesiones de vías, zonas verdes, equipamientos y demás.

En urbanismo, el aprovechamiento de un sector es la ponderación de edificabilidades, densidad de viviendas y usos, que se acaba leyendo como el beneficio a futuro del desarrollo urbanístico del sector que va a tener un promotor. El aprovechamiento medio ha consistido durante decenios en ceder al Ayuntamiento el 10% del suelo necesario para poder materializar el correspondiente 10% de aprovechamiento de edificabilidad, usos y densidades del sector. Antes, la Administración costeaba este 10% de participación, pero desde la Ley 1/2002 de Urbanismo, se le cede gratuitamente. Ello se tradujo en ceder terrenos edificables a la Administración, ya convertidos en solares y cuya finalidad era proveer vivienda pública y cumplir el mandato constitucional de derecho a una vivienda digna.

En Catalunya no somos diferentes, aunque hayamos presumido del ‘fet diferencial’. Entre 1990 y 2012 solo se han producido algo más de 100.000 viviendas de protección pública (menos de 8.400 al año). Un estudio de la Generalitat de las cubiertas de suelo entre 1987 a 2018 dice que hemos pasado de 27.144 hectáreas de ‘urbanizaciones’ en 1987 a 71.015 en 2012. En esta estadística van aparte las vías de comunicaciones e infraestructuras. Entre 1987 y 2012 se han ocupado 43.871 hectáreas o 438.710.000 millones de metros cuadrados de urbanizaciones. En estas urbanizaciones, aceptando unas cesiones para sistemas (viario, zonas verdes, equipamentos, proteccion especial, etc) cercanas al 60% y un 40% de suelo apto para edificar, resultarían 175.484.000 metros cuadrados de suelo edificable, del cual la administración recibiría un 10% o 17.548.400 m2. Si, a título prudente otorgamos una edificabilidad bruta del 0,5 m2s/m2t a estos 438.710.000 m2 de solares, resultaría un techo edificable entre 1987 y 2012 de 219.355.000 millones de m2.

Este 10% de aprovechamiento medio ha representado en 25 años un techo edificable para la administración de 21.935.500 millones de metros cuadrados de derechos edificatorios cedidos en terrenos a la administración (17.548.400 m2 de suelo edificable). La Administración debiera tener terrenos edificados o con derechos adquiridos para poseer más de 219.000 viviendas protegidas y no se han producido ni la mitad.

Si se suma todo el suelo público municipal destinado a este aprovechamiento medio, veríamos que se ha esfumado poco a poco, en buena parte con subastas de suelo para refinanciamiento de municipios. En 35 años, la asignatura de la vivienda protegida ha fracasado. El fin era bueno pero el resultado ha sido nefasto. ¿Qué ha sido de ese dinero?

Desde la vigencia de las autonomías, desde hace 40 años de la tranferencia de competencias en materia de suelo hemos hecho los deberes tan mal o peor que en otras zonas de España y no hemos sabido abanderar una cultura ‘diferente’ sobre nuestro hecho diferencial abanderando políticas de vivienda pública que nos haya permitido destacar, tanto en lo humano como en lo intelectual.

Durante casi 40 años, parte de las finanzas municipales han tirado a base de subastar o vender suelo público obtenido de lo que era y ha sido el 10% de aprovechamiento medio inmobiliario de desarrollo de suelo. Una verdadera lacra de coste para promotores y constructores o, de otro modo, un cierto tipo de ‘impuesto maquillado’ para obtener beneficios del suelo, viendo en la construcción un modus vivendi fantástico. ¿Dónde está esta magnífica caja de dinero efímero de vivienda social de estas subastas de suelo?

Hay otros sectores como el industrial y alimentario, cuyo PIB es incluso mucho más importante que el sector inmobiliario, y que en su actividad empresarial no han tenido que ceder gratuitamente ningún 10% a la administración de su cuenta de beneficios de explotación.

Como en política y finanzas se va a lo fácil, a lo mejor pronto a un agricultor con terrenos yermos clasificados ‘en desuso’ le obligarán a tener que pagar a la administración el 10% de aprovechamiento de los derechos y beneficios de la puesta en marcha de una plantación agrícola. Entonces no podremos comprar fruta o verdura por su alto precio y deberemos resignarnos a comprarla procedente de países poco fiables.

O lo mismo le sucederá a una empresa con la implementación de actividad industrial en un polígono, con la Administración gritando aquello de «traiga usted el plan de viabilidad de esta industria y entréguenos gratis el 10% de lo que va a producir» en derechos o en dinero. Ni más ni menos esto es lo que le ha pasado a la vivienda. La han encarecido a un ritmo vertiginoso porque hay una verdadera sangría de cesiones que invalidan la viabilidad de muchas actuaciones y obligan a mantener costes muy elevados en una sociedad que no puede soportarlos y en la que el suelo podría llegar a entrar en valores permanentemente negativos.

Por ello supongo que va llegando la hora de temer que las finanzas públicas puedan llegar a incidir en toda actividad económica tan o más fuerte que en el sector de la construcción, que ha sido visto como el más especulativo de los sectores. Y sin embargo, no produce beneficios del 300% o 400%, como otros sectores de intermediación en el mundo de la moda o la alimentación. Y digo yo. ¿No hay un mandato constitucional sobre acceso a servicios básicos como el alimentario? En este país nos hemos olvidado de que, aparte del derecho a la vivienda digna, está el de una alimentación digna, el de una sanidad digna y una educación más que digna, ejemplarizante.

Ámbitos más productivos

Es por ello que habría que reflexionar qué es el 10% de aprovechamiento medio sobre una actividad económica privada en beneficio de lo público, olvidando que hay otras economías privadas mucho más productivas que la construcción que no ceden nada y quizás debieran hacerlo. Algunas producen a miles de kilómetros de su domicilio social y tributan en paraísos fiscales (si tributan).

¿Le piden a un hospital privado que ceda el 10% de sus camas para uso público o social?¿Le piden a una multinacional de la alimentación que ceda un 10% de su producción para comedores sociales? ¿Le piden al sector hotelero que destine un 10% de habitaciones para vacaciones sociales? Pónganse a pensar porque solo ha sucedido con la construcción. Quizás algunos pillines solo han sabido echar mano del mismo cajón.