Sorpresa hipotecaria en Catalunya

En los últimos años el mercado hipotecario se ha visto sacudido por sucesivas reformas legales y una presión judicial creciente, en ocasiones impulsada desde instancias europeas, en una evolución siempre guiada por el muy loable propósito de mejorar la protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas. El problema surge cuando la proliferación de medidas protectoras genera la inseguridad de no saber muy bien qué se permite y qué se prohíbe. Por esta vía nos instalamos en el desconcierto, y esto es bueno para nadie, ya sea acreedor o demandante de un crédito. Por eso me ha sorprendido tanto el criterio que el Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ha manifestado recientemente en dos Resoluciones a propósito de la inscripción en el Registro de la Propiedad de sendos préstamos hipotecarios.

En el primero se trataba de un préstamo a interés fijo, con un tipo ciertamente alto (14’99%). Lo curioso es que toda la argumentación del Ministerio discurre en el sentido de no entrar en la valoración del carácter abusivo del interés, por tratarse de un elemento principal del objeto del contrato. El interés remuneratorio forma parte del precio que debe pagar el deudor, y no se controla en ese momento su cuantía, sino sus condiciones de transparencia y de información. Sobre estas bases, es el propio deudor el que ha de comparar las ofertas y escoger la que considere más barata, pero no pretender después que el interés le sea rebajado por un juez con el argumento de que es abusivo (cuestión distinta la usura). Sin embargo, en una curiosa coda final, el Ministerio encuentra una excusa para cargarse ese interés. Afirma que el interés ordinario no puede ser por definición superior al interés demora en un mismo contrato, pues el segundo debe calcularse partiendo del primero (necesariamente, para subirlo) o de su asimilado el interés legal del dinero. Como no ha sido así en este caso (se había previsto un interés de demora del 10’50%), confirma el rechazo a su inscripción. Las partes tendrán que ponerse entonces de acuerdo para cambiar uno de los dos, ya sea bajando el ordinario, o subiendo el de demora, pero es en relación con esta segunda posibilidad donde la situación se complica, al menos según la comunidad autónoma en la que hayan suscrito el préstamo.

En materia de interés de demora, tanto legislativa como judicialmente sí que se han establecido límites, pero son límites que pueden adaptarse a la evolución de uno de esos dos parámetros indicados. Así era hasta la reforma del Código de Consumo catalán, que optó por fijar un límite inamovible superior en función del interés legal del dinero, pero de la fecha del contrato. La legislación hipotecaria aplicable en todo el Estado, además de tener un ámbito de aplicación más restringido (sólo préstamo que financie la adquisición de la vivienda habitual), fija el mismo límite, pero referido a la fecha del devengo de tales intereses, lo que permite adecuar el interés de demora al interés legal del dinero, también cuando sube. Enfrentado a la necesidad de aclarar el alcance de la norma, el Ministerio de Justicia ha declarado en la segunda Resolución que estas normas autonómicas tienen plenos efectos civiles, al menos mientras no sean anuladas por el Tribunal Constitucional, y por eso motivo impiden la inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca. En su traslación práctica, y para este año 2015, esto supone que en el ámbito catalán no puede pactarse un interés de demora superior al 10’50%, cualquiera que sea la evolución futura del interés legal del dinero, y aunque se sitúe –inflación mediante– en cifras muy altas. No es ocioso recordar que en el pasado tuvimos el interés legal en el 5%, el 7’5%, y hasta en el 9%. Para hacerse una idea de hasta dónde podría llegar el interés de demora basta con que multipliquen cada cifra por tres. Pero, tranquilo, si es un consumidor catalán, el asunto no va con usted. Que se preocupen otros.

Pero al aplicar con estas premisas el criterio de la primera Resolución resulta que en Cataluña ha surgido indirectamente una nueva limitación, pero referida al interés ordinario, pues este año no podrá pactarse un interés fijo superior al de demora del 10’50%, y motivos habría para entender que tampoco un tipo de interés variable que pudiera en algún momento futuro superar ese tope. Es decir, cualquiera que sea la evolución del índice de referencia, la subida del interés ordinario habría de quedar estancada en el 10’50%, y si es así, tampoco se podría escoger un tipo superior para fijar la cifra de responsabilidad hipotecaria por este concepto. No es una restricción irrelevante la que se estaría imponiendo entonces a las entidades de crédito, pero sólo en el ámbito catalán. En el resto del Estado sigue vigente la regla general de la legislación hipotecaria, que sí permite esa evolución al alza del interés de demora, y ahora, por extensión, también del ordinario, pero no parece que esta discriminación por razón del territorio preocupe mucho en el Ministerio. Mi duda es que en el Ministerio sean conscientes de la que han podido liar, aunque motivos hay para agradecerles el trato preferente, que sin duda provocará la envidia de los ciudadanos de otras comunidades autónomas, y servirá de estímulo a sus Parlamentos para aplicar sus propios recortes en una singular race to the bottom.