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Cómo mejorar el alquiler

Una tesis doctoral de la URV propone una serie de medidas para proteger al arrendatario y animar al propietario a alquilar en vez de vender

Xavier Fernández

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Elga Molina, investigadora de la Càtedra d’Habitatge de la URV. Foto: Pere Ferré

Elga Molina, investigadora de la Càtedra d’Habitatge de la URV. Foto: Pere Ferré

Una demanda muy superior a la oferta, el mal estado de muchas viviendas que podrían salir al mercado y que a los propietarios les resulte más rentable un alquiler temporal turístico que uno estable son las causas principales de que alquilar un piso en Tarragona, Reus o macrociudades como Barcelona y Madrid resulte cuando menos muy difícil

Esas circunstancias económicas, unidas a la arraigada cultura de la propiedad en España, provocan que el índice de viviendas en alquiler sea muy inferior al de los países del norte de Europa

En Suiza, Alemania o Austria es prácticamente imposible comprar una vivienda ya que los precios están por las nubes. Eso obliga al ciudadano a vivir de alquiler, lo que deriva a su vez en que el mercado del alquiler está mucho más profesionalizado.
¿Cómo facilitar el acceso a la vivienda en alquiler? ¿Cómo combinar los intereses de los propietarios, que, lógicamente, quieren garantías y obtener el máximo beneficio posible de su vivienda, y los de los arrendatarios, que buscan estabilidad? La tesis doctoral de Elga Molina, investigadora de la Càtedra d’Habitatge de la URV, ofrece una serie de soluciones concretas.

La clave, explica Molina, es que el mercado de alquiler sea transparente. Es decir, que propietarios e inquilinos sepan a qué atenerse, cuánto pueden pedir o tendrán que pagar por una vivienda. 

La idea se inspira en el modelo alemán. El gobierno germano ha contratado una empresa que reúne periódicamente a asociaciones de propietarios y de arrendatarios con las que fija un precio base del alquiler que se va incrementando en función de determinados baremos, como el estado del piso. 

En Catalunya no se necesita una empresa externa. La Agència de l’Habitatge de Catalunya puso en marcha en julio pasado el ‘índice de referencia de precios de alquiler’. La idea, surgida de la Càtedra d’Habitatge de la URV, permite consultar el precio medio de un alquiler en Tarragona, Reus, Tortosa y otros 24 municipios de Catalunya.

Al insertar la dirección del inmueble, su superficie, el estado de mantenimiento, la altura, si cuenta con certificado energético, el año de construcción, si dispone  de aparcamiento y/o ascensor y si está amueblado o no, calcula la horquilla de precios. Por ejemplo, un piso de 90 metros cuadrados en la Vall de l’Arrabassada, en Tarragona, costaría entre 650 y 750 euros al mes. Los cálculos se basan en los 200.000 contratos de alquiler depositados en el Incasòl.

La propuesta de Molina es instaurar un sistema voluntario de regulación de precios en base a esos baremos. Así el futuro arrendatario puede hacer cálculos fiables. Según la también profesora de la URV, los inmuebles que se ofrecen en las plataformas de alquiler son un 20% más caros que el precio medio calculado por el portal de alquiler.
Molina defiende que se instaure un contrato indefinido desde el primer día en que se alquila un inmueble. En la actualidad los contratos son de tres años, lo que lleva al arrendatario a no implicarse a fondo en conservar o adecuar el piso porque no tiene estabilidad temporal.

El contrato sería indefinido, pero con unas cláusulas que permitirían al propietario rescindirlo: que el mismo dueño o un familiar de primer grado necesite la vivienda para uso propio, que el propietario tenga que aumentar el alquiler por una necesidad económica sobrevenida (quedarse en paro, una enfermedad grave...) y el arrendatario no pueda pagarlo, que quien viva en el piso lo subarriende o provoque daños...

Otra propuesta para dar estabilidad al arrendatario es que pueda dejar el piso sin tener que respetar un tiempo mínimo y sin pagar indemnización por irse antes de lo que marca el contrato. A cambio, el inquilino debería depositar más fianza al entrar. 

La tesis doctoral de la URV también contempla medidas para proteger al propietario. La fundamental es darle garantías contra el impago. En el primer trimestre de este año, el 56% de los desahucios fue en pisos de alquiler. Entre las garantías están fomentar la contratación de seguros que cubran la cantidad que el arrendatario deje de percibir (la Generalitat ya cuenta con el avalloguer) y agilizar el proceso de desahucio, mediante la instauración de un procedimiento de mediación y la creación de más tribunales específicos sobre desahucios, al menos uno en cada provincia. 

Agilizar los desahucios puede tener muy mala prensa. Molina lo reconoce y apuesta por diseñar políticas públicas de vivienda adecuadas y por aumentar el parque social de inmuebles en alquiler, pero advierte que los problemas económicos del arrendatario no pueden repercutir en el arrendador, ni siquiera en el caso de los bancos: «Tienes que obligarles a que asuman su responsabilidad social, que creen bolsas de alquiler social, pero no puedes cargarte el sistema. El proceso tiene que ser ágil para todo el mundo».

La experta rechaza también que se sancione a los bancos con pisos vacíos. «Es un mecanismo de presión, pero no la solución ni la panacea. La relación entre el coste en recursos humanos y legales de generar las sanciones y el beneficio que produzcan puede no ser la adecuada. Es mejor dar incentivos positivos que amenazar con sanciones. La administración y los bancos deben trabajar conjuntamente», sentencia Molina.

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