Tarragona tiene 2.500 edificios que no han pasado la inspección técnica

«Es como lo que sucede con la gente que no va al médico para que no le encuentren nada; que no tengas un diagnóstico no quiere decir que la enfermedad no esté allí y que no sea mejor saberlo cuando antes».

Este es el ejemplo gráfico que utiliza Jordi Roig, miembro de la junta del Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) para explicar lo que sucede con muchas comunidades de vecinos cuando llega la fecha en que deben pasar por la Inspección Técnica de Edificios, ITE; algo que deben hacer todos los inmuebles que tienen más de 45 años.

El colegio estima que en la ciudad hay unos 5.000 edificios de viviendas en esta situación, de los cuales solo han pasado la revisión la mitad, es decir, hay 2.500 que no han sido revisados.

Con todo, la situación de la ciudad de Tarragona es mejor que la del resto de la provincia, donde tres cuartas partes no han sido inspeccionados. Es la proporción más baja del conjunto de Catalunya. En Reus, por ejemplo, solo se ha inspeccionado el 30%.

Además, la pandemia no ha hecho más que empeorar la situación: en 2020 las inspecciones bajaron en un 40%.

Por toda la ciudad

Hay zonas de la ciudad donde, por su características, se concentran más edificios pendientes de pasar la inspección, como las Part Alta, El Serrallo o Bonavista, pero lo cierto, explica Roig, es que es fácil encontrar edificios de más de 45 años en cualquier zona.

Paradójicamente, explica, los edificios que más necesitan actuaciones son en los que los propietarios son menos dados a pasar la ITE por miedo al gasto que pueda suponer arreglar los desperfectos que se encuentren.

En las inspecciones que han realizado hasta ahora la falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las ‘lesiones’ que aparecen. En la mayoría no se realiza ningún tipo de actuación hasta que toca hacer obras de rehabilitación, mucho más costosas.

La mayoría de los problemas se encuentran en las fachadas, cubiertas, y en las instalaciones de saneamiento. Es muy frecuente, especialmente en los edificios más antiguos, encontrar depósitos, tubos o cubiertas de fibrocemento que hay que sustituir. En lo que se refiere a la estructura, los problemas se encuentran sobre todo en los techos, generalmente por culpa de las filtraciones.

En la inspección, que debe realizar un técnico homologado, se busca prever las situaciones que impliquen riesgo para las personas.

Las deficiencias que se encuentran van desde leves (como problemas en la pintura o pequeñas grietas que puedan ir a más) hasta muy graves que implican un riesgo inminente para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas. En este último caso el técnico está obligado a informarlo no solo a los propietarios, sino también al ayuntamiento correspondiente.

Después de la inspección ¿qué?

Los informes de la ITE se elevan a la Generalitat (Agencia de l’Habitatge). Según la importancia del desperfecto se realiza un calendario que da un margen de seis meses para solucionar las deficiencias graves o muy graves y un año para las leves e importantes. Eso sí, en casos extremos, si la seguridad lo requiere se pueden tomar medidas urgentes como el desalojo.

No obstante, las inspecciones que se llevaron a cabo el año pasado en la demarcación se encontró que solo en un 1% de los casos había deficiencias muy graves.

Los que presentaron deficiencias graves fueron el 10%; importantes el 18%, leves el 48% y el 24% no presentó deficiencias.

La clave, señala Roig, es que los vecinos sepan que, en general, las obras se pueden planificar por etapas para que el desembolso sea paulatino. «Hay edificios en los que estamos trabajando desde 2013», explica.

También hay entidades bancarias que tienen planes de financiamiento para acometer estos trabajos a un interés muy bajo. También hay ayudas públicas en función de la gravedad de las deficiencias y el nivel de renta de los propietarios.

A la espera de fondos europeos

Hay que tener en cuenta además que en los próximos meses llegará un importante volumen de fondos europeos en forma de ayudas para mejorar la eficiencia energética de los edificios, explica Roig.

Estas ayudas podrían cubrir hasta un 60% del coste de las obras y, aunque están pensadas para el tema energético, permitirán solventar problemas que se detectan en las inspecciones.

No obstante, desde el colegio consideran que la administración en general y los ayuntamientos en particular, han hecho poco por informar a los ciudadanos de la necesidad de pasar la inspección.

Y, a la par que se produce esta falta de información, «cada vez es más frecuente ver como los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir por desprendimientos en las fachadas, hundimientos en las cubiertas o lesiones muy graves en las estructuras de los edificios», señalan.

Administrador de fincas de oficio

Fabián Huguet, presidente del Col·legi d’Administradors de Finques de Tarragona, explica que, en general, en las comunidades de propietarios sí que hay concienciación sobre la necesidad de pasar la ITE, pero muchas están en una situación económica muy difícil.

Además, la pandemia ha venido a complicar mucho la toma de decisiones en todos los aspectos, porque las reuniones tienen que hacerse de manera virtual y, si son presenciales, el máximo de personas que se pueden reunir es de diez.

Uno de los grandes problemas, explica, es que han encontrado que hay muchas comunidades, (justo las que más lo necesitan) que ni siquiera tienen un administrador de fincas. En estos casos muchos no saben que tienen que pasar la inspección o no tienen quien les informe y gestione la financiación que pueden pedir para acometer estas obras y otras tan necesarias como la supresión de barreras arquitectónicas.

Es por ello que desde el colegio están proponiendo la creación de la figura del Administrador de Fincas de Oficio, cuyos honorarios irían a cargo del ayuntamiento. En otros municipios de España, como en el caso de Málaga ya está en marcha. En Tarragona la propuesta ya está en manos del consistorio.

Asegura Huguet que una medida así permitiría «mejorar el parque inmobiliario y la seguridad de las personas».