Aún quedan por vender 12.740 casas de la burbuja inmobiliaria en Tarragona

La digestión de la burbuja inmobiliaria continúa con esfuerzo, diez años después del estallido y cuando algunas voces alertan del advenimiento de un nuevo ‘boom’. Como no podía ser de otra manera, el stock disminuye en todas las comunidades autónomas, aunque lo hace a ritmos distintos. El número de viviendas nuevas sin vender se situó al cierre de 2016 en Tarragona en 12.740, un 3,45% menos que en el año anterior. 

Es la cifra más baja desde 2007, según los datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, la provincia tarda más en deshacerse de estos activos que el resto de España, que redujo en un 4,31% el stock durante el mismo periodo. También se demora más que la media en Catalunya, ubicada en un 4,33%.

Ese escaparate, plasmado en los anuncios de ‘en venta’ o ‘se vende’ que siguen proliferando en los edificios y los portales inmobiliarios, procede fundamentalmente de los años del boom, ya que el nuevo producto que se construye se acostumbra a vender con más rapidez. 

En 2016 Tarragona vendió 455 viviendas, un dato que ha ayudado a soltar algo de lastre. También ha mitigado algo la situación la recuperación de la venta de vivienda cercana a la playa, que tanto en 2016 como en 2017 experimenta un aumento que supone también un cambio de ciclo inmobiliario, brotes verdes para poner fin a años de retroceso. 

Hace unos años la cifra de stock sin vender era aún más abultada. En 2011 era de más de 15.000 en la provincia, según los mismos balances de Fomento, que realiza anualmente el estudio. Por entonces la burbuja, con su estallido, había hecho estragos: promociones acabadas a lo largo y ancho de la provincia (desde el litoral hasta el interior) a las que fue imposible dar salida. 

El año pasado el stock de vivienda bajó por primera vez de los 500.000. Desde el máximo alcanzado en 2009, con casi 650.000 viviendas nuevas vacías, el stock ha caído un 24,3%, tras siete años consecutivos de caídas. Comunidad Valenciana, Catalunya y Andalucía acaparan cerca del 50% de estas viviendas.

Afán urbanístico
Tarragona, como zona turística por excelencia, no se escapó de la dinámica. El afán urbanístico en algunas zonas, muchas de ellas costeras y de segunda residencia, dejó inmuebles vacíos durante muchos años, y los que quedan. 

Otros estudios al respecto indican unas cifras no tan elevadas. Según el Informe del Mercado Residencial en España de Servihabitat, una década después del estallido de la burbuja aún quedan por vender en España 324.000 viviendas nuevas construidas en los años del frenesí constructor. 

La absorción de vivienda se está produciendo de forma muy heterogénea. Julián Cabanillas, consejero delegado Servihabitat, considera que en Catalunya continúa habiendo «zonas deprimidas, específicas y muy localizadas», en Lleida o en el sur de Tarragona.

En cambio, Barcelona está «por debajo del stock técnico, lo que está provocando que haya una falta de vivienda, de nuevas promociones y de suelo que está tensionando los precios y expulsando a la población local». 

Las diferencias entre zonas responden a su juicio a que «tienen menos atractivo para la demanda y esto es un factor estructural que se mantendrá». Esa tendencia se reproduce en algunos lugares de la provincia, básicamente ciudades grandes como Tarragona y Reus, donde escasea la oferta atrayente en el centro.

De esta forma, se da la situación de que se precisa vivienda allí donde no hay, y al revés. «En plena burbuja se construía de forma desmesurada en lugares donde no había una demanda. Hablamos de promociones en tercera y cuarta línea de playa. Puede haber incluso producto que sea invendible. Ya no es tanto un problema de precios», confiesan desde el portal Idealista. 

Un stock muy localizado
De la misma opinión es Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores del Tarragonès: «No es una tendencia generalizada, sino que hablamos de un stock muy localizado geográficamente, en el interior y en la zona del Delta, pero que no está en línea de demanda. Esta tipología de vivienda sin vender no está en los lugares donde históricamente había demanda, como Tarragona, Reus, Salou, Cambrils o Torredembarra». 

Reyes arroja otra realidad: «Mucha gente ha comprado ya inmuebles a precios muy económicos, y ya quedan pocos de esa tipología. Se ha vendido casi todo y cada vez es más difícil encontrar». 

¿Es posible, por tanto, que se vayan absorbiendo todas las casas edificadas durante el delirio del ladrillo? «A largo plazo, si pones un precio muy atractivo, quizás sí puedas terminar vendiendo, pero hay que tener en cuenta las pérdidas que puede suponer para el que vende», añade Reyes, que pone un ejemplo de municipio con una gran cantidad de stock de muy complicada salida: «En Sant Carles de la Ràpita hay bloques enteros vacíos. Ya no es una cuestión de precio, sino de falta de demanda».

Promociones sin dueño
«El  problema está en que no hay una correspondencia entre la oferta y la demanda. Hay poblaciones en las que aún deberían bajar mucho los precios para absorber el stock», argumenta el economista Rafael Muñoz, del gabinete de estudios de la patronal Cepta. El resultado, diez años después, son pisos y promociones enteras que continúan vacías y sin dueño. 

Las existencias bajan en todas las comunidades autónomas, con el País Vasco (-34,39%) al frente, como región de España que experimenta una mayor bajada. También descendieron más de un 10% en las provincias de Vizcaya, Guipúzcoa, Guadalajara, Lugo, Huesca y Huelva. 

Tres comunidades autónomas –Comunitat Valenciana, Catalunya y Andalucía– acumulan el 49,61% del total nacional, algo entendible, toda vez que se trata de regiones del litoral, incluidas las comarcas tarraconenses, donde el boom inmobiliario tuvo especial presencia. Las comunidades con mayor porcentaje de stock sobre el número total de viviendas son La Rioja, Castilla-La Mancha, Murcia, Comunidad Valenciana, Canarias, Catalunya y Baleares. En la situación contraria se hallan Navarra, Extremadura, Cantabria y País Vasco, con un excedente inferior al 1% del parque.

Las complicaciones para dar salida a tanta vivienda vacía se combinan con la incipiente recuperación del sector de la construcción y el aumento continuado de los precios de compraventa. Hay quien ve en esa deriva la llegada de una nueva burbuja.

Otros contradicen ese supuesto. Así, el economista de BBVA Research Félix Lores negó «rotundamente» que la subida de precios por la venta de viviendas prevista para el año 2017, de hasta un 3%, pueda provocar una nueva burbuja inmobiliaria durante los próximos años. Sostiene sin temor que todavía existe margen para el alza.