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En la demarcación de Tarragona, hay 6.519 pisos vacíos propiedad de grandes tenedores. Son datos que aporta la Agència Catalana de l’Habitatge y que proceden del Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant (RHBO). Se considera un gran tenedor a las personas jurídicas con más de diez viviendas y a las personas físicas con más de 15 que disponen de pisos sin título habilitante durante dos años o más. Es una reducción de un 10,7% respecto al 2021, cuando había 7.307 hogares desocupados, según el Informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya.
Por comarcas, las más afectadas por este problema son el Tarragonès, con 1.510 pisos vacíos; el Baix Camp, con 1.225; el Baix Ebre, con 1.033; el Montsià, con 1018, y el Baix Penedès, con 992. Por otra parte, las que menos viviendas vacías acumulan son la Terra Alta, con 29; el Priorat, con 31; la Ribera d’Ebre, con 250, y el Alt Camp, con 349.
Si se analizan los datos por municipios, Tarragona, Reus y El Vendrell se sitúan en cabeza, con 609, 370 y 350, respectivamente. Les siguen Deltebre, con 278; Calafell, con 270; Tortosa, con 251; La Ràpita, con 248; Mont-roig del Camp, con 245; Amposta, con 234, y Cambrils, con 220. Las entidades bancarias y los fondos de inversión son los principales propietarios de los pisos vacíos.
¿Qué es un piso vacío?
Según Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario, conviene hacer una diferenciación antes de abordar las causas de que un hogar se quede vacío: «No es lo mismo que un particular tenga un piso vacío a que sea el caso de un gran tenedor», apunta. El caso es que el número de viviendas vacías propiedad de particulares es complejo de cuantificar: «Hay un censo del Ministerio del año 2011 que no se volverá a repetir, ya que se puso muy en duda la metodología con la que se elaboró», expone el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón.
Por lo tanto, el paisaje es gris: se conoce el número de pisos vacíos propiedad de grandes tenedores, pero no de pequeños propietarios, ya que no están obligados a inscribirlos en el registro. A partir de aquí, ¿qué se considera un piso vacío? «El concepto aún no está definido en ninguna legislación, si bien se encuentra en el proyecto de Ley de Vivienda que se está negociando en el Congreso de los Diputados», indica Sosa.
Además, añade que «parece que los ayuntamientos serán los que tendrán que demostrar que una vivienda se halla vacía, pero tendrán que ser casos muy claros y extremos, determinándose un tiempo y las causas». Esto es así porque se da el caso de que muchos particulares tienen en propiedad apartamentos de costa como segundas residencias para la época estival.
¿Cómo se demuestra, pues, que un piso está vacío? Hay diferentes estrategias que se pueden poner en marcha, como por ejemplo inspecciones in situ y exámenes de consumo de suministros como el agua o la luz. «El primer paso para luchar contra las viviendas deshabitadas es conocer cuántas hay», destaca Simón.
¿Miedo o especulación?
Diferenciados los casos de grandes tenedores y particulares, conviene identificar las causas que provocan que los pisos queden vacíos. En el caso de aquellas personas jurídicas que acumulan propiedades, «tienen el objetivo de especular para su propio beneficio; el porcentaje de pisos vacíos que la Sareb tiene en Catalunya es escalofriante, y están especulando», argumenta Sandra Casanova, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Reus.
Sin embargo, el presidente del Col·legi Oficial d’Administradors de Finques de Tarragona (COAFT), Fabià Huguet, opina que la especulación no es la regla: «Pienso que la mayoría lo que quieren es vender, cualquier banco que tenga pisos puede hacerlo, por otra parte, sí que es cierto que hay fondos buitre que se dedican a comprar inmuebles y venderlos más caros». Dichas compañías, en palabras de Sosa, «pueden condicionar hasta a un gobierno».
Por otra parte, se da la situación de particulares que no quieren vender ni alquilar su propiedad. «En este caso, las causas más numerosas suelen ser la posibilidad de necesitar la vivienda en un futuro próximo para un familiar cercano, la antigüedad o mal estado del inmueble y la falta de seguridad jurídica, casi nadie tiene un piso vacío por capricho», remarca Sosa. En la misma línea, Huguet comenta que «muchas veces, los pisos se quedan vacíos por el miedo de los propietarios a las ocupaciones ilegales una vez alquilan el piso; es necesario que haya una regulación que favorezca a propietario e inquilino». Casanova, además, cree que los particulares temen porque «muchos de ellos dependen de ese alquiler para poder comer, y se ha instalado un estado de opinión que estigmatiza alquilarle el inmueble a según quién».
Más pisos en el parque social
Se llega así a una situación paradójica: miles de viviendas vacías y miles de personas sin vivienda. «Es necesaria más empatía y voluntad política, cada día hay más vulnerabilidad social», denuncia Casanova. La solución al problema pasa por el hecho de que los propietarios pongan su inmueble a disposición del mercado. «Para que la gente se anime a alquilar, es imprescindible que haya seguridad para los arrendadores y para los arrendatarios», remarca Huguet.
En el caso de los grandes tenedores, Simón apuesta por los incentivos: «No está plenamente comprobado que las sanciones sean efectivas a la hora de movilizar parque vacío». Pone de ejemplo los expedientes que se levantaron en Terrassa: «Tan solo el 2,5% de esas viviendas acabaron en la bolsa de mediación de alquiler social, teniendo en cuenta lo que le cuesta a las instituciones poner en marcha todos estos mecanismos, no es del todo beneficioso». Otra muestra, según Simón, son las expropiaciones que se llevaron a cabo en las Baleares, que «tampoco fueron la solución».
Añade que, según un estudio del Institut Català d’Avaluació de Polítiques Públiques (Ivàlua), el impuesto a las viviendas vacías es «mayoritariamente recaudatorio», pues la opción ideal sería que las administraciones llegaran a acuerdos con estas entidades para que los pisos acabaran en la bolsa de alquiler social.
Para Sosa, «hay menos razones justificadas para que los grandes tenedores acumulen pisos vacíos, sobre estos sí que se pueden establecer algunas obligaciones y limitaciones al tener bolsas de muchas viviendas; es la administración pública la que debe poner hogares a disposición de quien los necesite». En la misma línea, Casanova indica que «hay pisos que llevan más de diez años cerrados y, mientras tanto, el problema de los desahucios es pandémico; a las personas que no han estado en esa situación les cuesta mucho imaginárselo».
Cuando se proponen soluciones focalizadas a particulares, las ayudas a la rehabilitación adquieren especial importancia: «La administración concede una subvención para llevar a cabo reformas en el piso a cambio de que el propietario ceda el inmueble durante unos años», apunta Simón. Otras vías pueden ser las bonificaciones fiscales destinadas a personas que pongan sus pisos en el mercado, o la redacción del contrato y la asignación de seguros por parte de la administración. «Es una buena solución, pero la gente mayor, por ejemplo, suele ser más desconfiada y prefiere mantener el piso vacío hasta que lo vende», apunta Sosa.
Pese a que el número de pisos vacíos haya disminuido, hay un acuerdo sobre la conveniencia de aumentar el parque de vivienda social para que así se solvente el déficit habitacional.
