Las dinámicas económicas, demográficas y financieras que han estado impulsando los alquileres y los precios inmobiliarios desde que acabó la pandemia siguen plenamente vigentes, por lo que el ciclo se prolongará durante al menos 2025 y 2026. El boom se extiende a cada vez más localizaciones y segmentos, y la provincia de Tarragona se une a las que registrarán revalorizaciones muy por encima de la inflación.
Los crecimientos de la economía, del empleo y de los salarios están elevando la renta disponible de los hogares, que en términos brutos agregados creció en España un espectacular 9% en 2024 y se prevé que lo haga en más de un 5% este año y del 4% el que viene.
Otro factor que explica la mayor demanda es el aumento de la población residente, que en el arco mediterráneo registra tasas casi propias de un país emergente. Entre 2022 y 2024, la provincia ganó 44.000 censados (un 5,2%, dos puntos porcentuales más que la media nacional), íntegramente personas nacidas en el extranjero ya que la oriunda permaneció estable.
La otra pieza clave es que el crédito hipotecario se ha abaratado, y lo hará algo más en los próximos meses. El Euribor a 12 meses se asentará muy cerca del 2,0% a partir de este verano, nivel en el que permanecerá hasta que se vislumbre que el BCE pueda subir cautamente sus tipos cuando Alemania y otras economías de la Eurozona recobren el pulso, quizás el año que viene.
La combinación de más población con mayor renta disponible y de tipos de interés más bajos está permitiendo que las métricas de accesibilidad no se tensionen tanto como se percibe, al menos en la media nacional.
Es más, la tasa de esfuerzo hipotecario teórico en la compra de la primera vivienda que calcula el Banco de España se relajó en 2024 hasta el 34,4% y se encuentra cerca de su nivel de equilibrio a largo plazo. La estimación que la tasadora TINSA hace para Tarragona (25,6%) es aún más favorable, dando amplio margen para que los precios puedan subir sin deteriorar demasiado las métricas de accesibilidad.
Mientras que la demanda tiene recorrido, la oferta se queda dramáticamente a la zaga. Es la consecuencia de la acuciante carestía de suelo urbanizable, de unos planes y trámites urbanísticos inadecuados, de la falta de mano de obra cualificada y de una regulación bancaria que penaliza su financiación. Los números en la provincia ponen de manifiesto el problema. El INE estima que entre 2022 y 2024 se formaron casi 19.000 nuevos hogares, pero se terminaron de construir 2.600 viviendas. Y frente a su proyección de unos 18.000 hogares adicionales entre 2025 y 2026, los visados de obra nueva apenas superaron las 1.000 viviendas el año pasado, por lo que la construcción difícilmente podrá acelerarse.
El resultado es que los alquileres y los precios seguirán subiendo, dificultando el acceso a la vivienda a cada vez más personas. Simplemente con los mencionados incrementos de la población y de la renta y dado el descenso de los tipos hipotecarios, proyectamos que el precio medio nacional se encarezca en el entorno del 5% este año y del 3%-4% en 2026, es decir, sobre un 4% en términos reales entre ambos años.
La novedad más destacable de los últimos trimestres es que las ciudades medianas se están sumando al boom. Hasta 2023, las revalorizaciones habían estado muy concentradas en 6 provincias (Madrid, Barcelona, Málaga y las tres insulares), siendo mucho más modestas en el resto. Ahora hay al menos 20 provincias más con subidas próximas a la media nacional, e incluso en la ‘España Vaciada’ lo harán por encima de la inflación.
Tarragona es el ejemplo paradigmático de esta nueva dinámica. El índice de precio medio del INE, que cayó más del 20% desde 2008 hasta 2015, tan solo se recuperó una media del 2% anual entre ese año y 2023, perdiendo valor real, y quedándose rezagado respecto a Barcelona y a otras zonas urbanas con grandes influjos turísticos. Pero esto cambió ya en 2024, en la que los precios subieron en torno al 6%, solo un punto porcentual menos que el promedio. Dado el creciente desequilibrio oferta-demanda, es previsible que se mueva en línea con el índice nacional.
Con estas perspectivas, que se extienden con algo de menor intensidad a los segmentos comerciales, los inversores seguirán moviéndose al mercado inmobiliario, ahora que menguan las rentabilidades de la renta fija. Los más avezados están mostrando cada vez más interés por las llamadas operaciones de valor añadido en las que, en lugar de la mera compra y venta, los retornos se generan en construcción, rehabilitación, reposicionamiento o cambio de uso. También se buscan oportunidades en los activos habitacionales alternativos, como las residencias para mayores y para estudiantes, y el denominado flex living.
Roberto Scholtes Ruiz Jefe de Estrategia de Singular Bank
