La cara B de la propuesta de Ley de vivienda

En el marco de las negociaciones que están teniendo lugar entre PSOE y Unidas Podemos para acordar el Anteproyecto de la ley estatal de vivienda, el PSOE propone una serie de medidas entre las cuales destacamos las siguientes: la reducción en el IRPF para el propietario que alquila una vivienda, la ampliación del concepto de gran tenedor y la definición de vivienda vacía.

Respecto la primera medida, en la actualidad, el propietario que tiene un bien inmueble alquilado como vivienda habitual ya cuenta con una reducción del 60% del rendimiento neto en su IRPF. La medida que se propone, pretende rebajarlo al 50%; y modularlo (entre el 60% y el 70%) en función de las circunstancias de los arrendatarios o de la vivienda. Por ejemplo, jóvenes entre 18 y 35 años, familias con ingresos reducidos o viviendas rehabilitadas. Además, si la vivienda alquilada se ubica en una zona considerada un área de vivienda tensionada, dicha reducción puede llegar hasta el 70% o 90%. La determinación de una zona como «tensionada» vendrá establecida por el índice de referencia del alquiler de vivienda que está basado, principalmente, en las declaraciones de IRPF antiguas (2015 a 2018). Por este motivo, esto ha generado controversia por el hecho de que no se basa en datos actuales, a diferencia del índice de precios catalán que, además, tiene en cuenta otros datos adicionales del inmueble.

A nuestro juicio, esta medida es incompleta para el fin que se persigue, dado que no tiene en cuenta el precio de la renta, ni se han creado beneficios fiscales para el inquilino. Tampoco se podrán acoger los propietarios que son personas jurídicas ni ONG.

En relación con la segunda medida, se considerará gran tenedor a quien tenga el 1% del mercado de alquiler en las mencionadas «áreas de vivienda tensionadas». Se prevé que dichos tenedores colaboren y den información sobre el uso de sus inmuebles a la Administración Pública. El hecho que se requiera un porcentaje específico puede favorecer la picaresca de los grandes tenedores a la hora de redistribuir sus titularidades entre diversas empresas para esquivar la aplicación de la medida.

En cuanto a la tercera medida, la Ley Reguladora de Haciendas Locales determina que los Ayuntamientos pueden crear un recargo del 50% del IBI sobre las viviendas vacías; de hecho, esta medida ya está vigente en algunos municipios. La novedad que propone el PSOE es contemplar una definición estatal de «vivienda vacía». A nuestro juicio, si ya resulta complejo definir qué es una vivienda desde el punto de vista jurídico (el Tribunal Supremo en 1992 ya lo calificó de «concepto jurídico indeterminado»), aún lo es más definir el de vivienda vacía. Esto se justifica porque implica comprobar las viviendas que realmente están vacías sin violar la protección de datos y derechos fundamentales, al tiempo que puede acarrear numerosos recursos económicos y personales adicionales a cargo de los Ayuntamientos, pues son los encargados de la regulación y recaudación del IBI. Se propone que se trate de viviendas que estén desocupadas por un periodo temporal de dos años. No obstante, estos recargos se prevén aplicarse exclusivamente a aquellos propietarios que tengan al menos cuatro inmuebles, con alguna excepción (por ejemplo, el traslado temporal por razones laborales o de formación). Todo ello, colisiona con normativa vigente contradictoria. Por ejemplo, con la definición de vivienda vacía que algunas Comunidades Autónomas ya contemplan en sus respectivas leyes de vivienda. Catalunya, por ejemplo, coincide en la desocupación de dos años, pero no con las causas justificadas.

Además, en la línea de la posible picaresca que hemos comentado que puede surgir entre los grandes tenedores a la hora de considerarlos como tales, lo mismo puede ocurrir ante el hecho de que la propuesta requiere un mínimo de cuatro inmuebles para poderse aplicar dicho recargo en el IBI. Esto podría conllevar la redistribución de sus propiedades para evitar estas medidas.

Asimismo, contemplar una definición de vivienda vacía y las medidas mencionadas, incide en muchos aspectos que es necesario ponderar especialmente cuando se afecta a la protección de datos y derechos humanos como es el derecho a la vivienda, la libertad y la intimidad.

Todas estas medidas de control o intervención se amparan bajo la función social de la propiedad (artículo 33 de la Constitución Española). En este sentido, ¿dónde está el límite del control por parte del Estado bajo el amparo de esta función? ¿serán realmente eficaces estas medidas para favorecer el acceso a la vivienda de las personas, o crearán más subsidiación, gasto público y más dependencia, que en definitiva contribuirá a mantener la burbuja del alquiler que tenemos desde 2016? ¿no debería explorarse, en cambio, la extensión de nuevas formas de tenencia que no conllevasen todo eso, como las propiedades compartida y temporal que tenemos en Cataluña desde 2015 y que han demostrado la eficacia en otros países durante décadas?

Gemma Caballe'Fabra y Estela Rivas Nieto: Subdirectora e investigadora postdoctoral de la Cátedra UNESCO de Vivienda URV