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El control de renta duro de los alquileres no funciona

| Actualizado a 17 julio 2022 07:00
Sergio Nasarre Aznar
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Ya les comenté (Diari de Tarragona de 13-3-2022) que la Ley catalana (la 11/2020) sobre el control duro de las rentas en los arrendamientos urbanos fue declarada inconstitucional, tal y como algunos habíamos avisado y como había sucedido ya en Alemania, lo que no era de extrañar al analizar cómo se había impulsado y elaborado dicha norma (Diari, de 12-9-2020).

Pues bien, en un contexto de debate sobre la Ley estatal de vivienda que insiste en introducir otro régimen parecido, se publican cuatro informes económicos contradictorios sobre los efectos que tuvo la ley catalana durante el poco tiempo que estuvo en vigor (de septiembre 2020 a marzo de 2022).

En principio, tres de los informes afirman que las rentas bajaron en los municipios que optaron por solicitar el control de rentas (entre ellos Tarragona). Pero entonces empiezan los matices. Resulta que esto sucedió sobre todo el primer mes de la medida (informe del Observatorio Metropolitano de la vivienda de Barcelona, OMHB); como sucedería con cualquier cosa con la te amenazaran con multas de hasta 90.000 euros. ¿Qué harían ustedes si les prohíben por ley ofrecer algo a más de cierto precio, a pesar de haber demanda, con semejante sanción? Primero, parar; aunque luego probablemente procurarían evitar su aplicación: vendiendo productos alternativos o complementarios, retirando y reservándose los mejores productos y cambiándolos por peores esperando mejores tiempos, los que ofrecía a menor precio los subiría el máximo que pudiese al ver que habría demanda, etc. Bueno, pues esto, sin sorpresa alguna, es lo que ha sucedido en Catalunya con la vivienda en alquiler, como ha sucedido en el resto del mundo donde se ha intentado antes.

Así, a partir de los primeros meses fueron subiendo igualmente las rentas, posiblemente porque los arrendadores que hasta entonces habían ofrecido a precio menor que el del índice obligatorio aprovecharon para subirlo por si acaso (informe Monràs-Montalvo). Además, gran parte dicha reducción se debió especialmente a que se retiraron las mejores viviendas, sustituyéndose por más pequeñas (precarizándose, pues, la oferta), las cuales, además, no vieron reducida su renta en ningún momento del período (informe OMHB); y también porque se fueron generalizando los pactos al margen de la Ley (claro indicio de la ineficiencia de la norma; informe Monràs-Montalvo), es decir, el mercado negro (como ha sucedido en otros países con control de renta duro siempre; Hahn et al. 2020), quizás con la esperanza de que se declarara inconstitucional, como así acabó siendo. De nuevo vemos cómo fracasa el pensamiento mágico.

Cabe añadir, además, que tras la nulidad de la medida, los precios subieron exageradamente (informe Kholodilin), como efecto rebote de la artificial reducción previa, probablemente por el miedo de que el Proyecto de Ley estatal reintrodujese algo parecido. Ahora resulta que de este enorme aumento no se hace responsable nadie de entre los que promovieron y aprobaron una ley inconstitucional. Ah, eso sí; ellos acusan al Tribunal Constitucional, nada menos que de cumplir con su trabajo: exigir que las leyes se ajusten a la Constitución.

¿Qué harían ustedes si les prohíben por ley ofrecer algo a más de cierto precio, a pesar de haber demanda, con semejante sanción? Primero, parar

Por otra parte, debe recordarse que es insuficiente tener solamente en cuenta los arrendamientos declarados, como hace el informe OMHB, porque no detecta los arrendamientos no declarados (el 40% según los ha venido cuantificando Sindicato de los Técnicos de Hacienda); o afirmar que la ciudad de Barcelona no es comparable con ninguna otra, cuando bien lo puede ser con Madrid, donde no hubo control de renta y donde otro informe (Idealista, 2021) asegura que la renta disminuyó más que en Barcelona entre septiembre de 2020 y septiembre de 2021 (-9,3% vs -8,2%); o comparar municipios con renta controlada con otros con renta libre, cuando según la experiencia internacional, controlar la renta en un determinado municipio obliga a las nuevas familias que llegan al mercado a optar por vivir en otros municipios vecinos porque los que ya están allí no se mueven y no hay más oferta, de manera que necesariamente la renta debe subir en aquellos donde aún existe mercado dinámico y donde aumenta forzadamente la demanda (Diamond et al., 2019).

Y esto nos lleva a las consecuencias del control de renta sobre la oferta de viviendas en alquiler. Mientras el informe OMHB afirma que en Barcelona incluso incrementó la oferta (negado por el informe Idealista, 2021 al compararlo con Madrid: reducción de la oferta de viviendas en alquiler del 42% en Barcelona y solo del 22% en Madrid), el informe Monràs-Montalvo afirma que, efectivamente, hubo en los municipios con renta controlada en Cataluña un descenso de oferta de viviendas en alquiler; mientras el informe de Kholodilin es incluso más preciso señalando que salvo en Girona, en el resto de provincias hubo un descenso acusado de nuevas construcciones, especialmente en Tarragona (donde descendieron el 66,5%) llegando a afirmar que la reducción de rentas se hace a expensas de la reducción de la oferta de nuevas viviendas, lo que a medio-largo plazo hubiese incluso ahondado en una mayor inasequibilidad de las viviendas.

Y, efectivamente, si la medida hubiese durado más, muy probablemente hubiésemos comenzado a ver evidencias más claras de falta de mantenimiento de las unidades alquiladas en control de renta (Sims, 2006; Gyourko y Linneman, 1990; Moon y Stotsky, 1993) y un aumento de la oferta de vivienda en venta al retirarse del alquiler, perjudicando a los que acceden de nuevo en el mercado como los jóvenes (Thomschke, 2016; Mense et al. 2019). En fin, un sistema, el de control de renta duro, que se ha demostrado ineficaz y contraproducente para mejorar la asequibilidad habitacional allí donde ha existido (Deschermeier et al., 2017; Henger et al., 2017), pero que a menudo es utilizado como herramienta electoralista y de agitación social.

Si la medida hubiese durado más, muy probablemente hubiésemos observado un aumento de la oferta de vivienda en venta al retirarse del alquiler, perjudicando a los que acceden de nuevo en el mercado como los jóvenes

Por último, les añado que en los próximos meses el mundo del alquiler residencial se irá complicando, con la mencionada Ley de vivienda estatal y con un nuevo Anteproyecto de ley de arrendamientos catalán que, de nuevo, modificará las reglas del juego (por ejemplo, permitirá el subarriendo de la vivienda por el arrendatario sin necesidad de consentimiento del arrendador hasta un año; o, insistiendo de nuevo, prevé la posibilidad de que se imponga un control legal de renta), en el momento no precisamente más adecuado en el que se busca, más que nunca, cierta seguridad jurídica. Veremos.

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