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Economía

¿Cuánto puedo ganar si alquilo mi casa a turistas?

Con una ocupación del 75%, una vivienda en Salou de dos o más dormitorios puede reportar de junio a agosto un promedio de 2.976 euros mensuales; en Barcelona, esa cifra sube hasta los 12.007 euros al mes

Rafael Servent

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Entre 12.007 euros al mes en Barcelona y 2.976 euros al mes en Salou, pasando por los 3.824 euros al mes de l’Ametlla de Mar o los 3.048 euros de Cambrils. Alquilar nuestra vivienda a turistas, por semanas o por días, puede reportarnos importantes ingresos. Al menos, según los datos que maneja la plataforma digital HomeAway, con más de dos millones de anuncios en todo el mundo (y competidora directa de Airbnb), a la que pertenecen, entre otros, portales como TopRural.

Un estudio reciente elaborado por esta herramienta de intermediación entre propietarios de viviendas de uso turístico y usuarios sitúa a tres municipios del Camp de Tarragona (Les Tres Cales -en L’Ametlla de Mar-, Cambrils y Salou) en el top diez de los destinos más reservados en Catalunya por los usuarios globales durante el pasado 2017.

Calculando una ocupación media del 75% en viviendas con dos o más habitaciones, el promedio mensual estimado que se obtiene entre el 1 de junio y el 31 de agosto lo lidera la ciudad de Barcelona, con esos 12.007 euros al mes, seguida a corta distancia por Sitges, con un promedio de 11.009 euros al mes. A mucha más distancia se sitúa Begur (6.149 euros), L’Ametlla de Mar (Les Tres Cales), con 3.824 euros, Empuriabrava (3.627 euros), Roses (3.432), L’Escala (3.413), Lloret de Mar (Lloret Blau), con 3.409 euros, Cambrils (3.048 euros) y, en última posición, Salou con un promedio de 2.976 euros mensuales de junio a agosto.

Pero, más allá de este ‘top diez’ de los destinos más reservados, la oferta es mucho más amplia. En Catalunya, la Agència Catalana de Turisme tiene registrados 64.769 Habitatges d’Ús Turístic (HUT), que suman 356.232 plazas. Junto a las 14.289 plazas de Apartaments Turístics (APT), suman el 74,1% de la oferta potencial que esta agencia dependiente de la Generalitat de Catalunya calcula que hay mediante este tipo de alojamientos.

El Camp de Tarragona, con 14.217 HUT registrados en el Registre de Turisme de Catalunya y 78.194 plazas asociadas a ellos, suma el 21,95% de la oferta de alojamiento de toda Catalunya, mientras Terres de l’Ebre, con 3.215 HUT y 17.683 plazas, supone el 4,96%.

Conseguir un número de registro
Vista la competencia, ¿cómo podemos asegurar una buena ocupación de nuestra vivienda de uso turístico? Lo primero es no empezar la casa por el tejado. Antes que nada, debemos contar con un número de registro como HUT, que no licencia. Sólo necesitamos contar con la cédula de habitabilidad y comunicar a nuestro ayuntamiento la voluntad de iniciar esa actividad.

"Más de la mitad de los usuarios de viviendas de uso turístico son familias" (Joseba Cortázar, HomeAway)

De no haber una moratoria municipal en nuestra zona o un acuerdo explícito y registrado en los estatutos de la comunidad de propietarios, además de inscrito en el Registro de la Propiedad, esa comunicación será un simple trámite administrativo. Hecho esto, el ayuntamiento trasladará la comunicación al Registre de Turisme de Catalunya, que nos dará un número de registro. No se trata de una licencia de actividad, puesto que el proceso no es ninguna solicitud, sino una simple comunicación.

¿Es necesario que lo que vaya a alquilar sea una segunda residencia? ¿Puedo registrar mi vivienda habitual, donde estoy empadronado, y alquilarla en verano mientras estoy de vacaciones en otro lugar? No a la primera pregunta, sí a la segunda. Podemos alquilar perfectamente nuestra vivienda (mientras no haya moratoria municipal o prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios) esas semanas en las que nos vamos de vacaciones al pueblo. Siempre que el tiempo de alquiler a una misma persona no supere los 31 días. Entonces, ya no sería un alquiler vacacional.

  • ¿Cómo saco la ‘licencia’? No hay tal licencia. En realidad es un número de registro, que se obtiene con una simple comunicación a nuestro ayuntamiento.
  • ¿Puedo alquilar si vivo ahí? Estar empadronado o residir en la vivienda no es impedimento, mientras se abandone y deje libre durante el periodo alquilado.
  • ¿Cómo pago impuestos? Habrá que cobrar la tasa turística, que pagaremos a la Agència Tributària de Catalunya, y declarar los ingresos en IRPF o Sociedades.
  • ¿Me pueden echar del registro? Sí, por incumplir alguno de los requisitos (habitabilidad, teléfono 24 horas...), pero siempre con un expediente sancionador previo. 

Con el número de registro y cumpliendo los requisitos que se nos piden (limpieza, número de ocupantes máximo, teléfono de contacto 24 horas...), podemos emprender nuestro propio proyecto. ¿Dónde está nuestro mercado? «Nuestro principal público es el perfil familiar», explica Joseba Cortázar, portavoz de HomeAway en el sur de Europa. «Más de la mitad de los usuarios son familias, porque esta modalidad de alojamiento se adapta mejor a sus necesidades, con una mayor disposición de espacio, de entradas y salidas, y a precios razonables».

Un vistazo a los precios que ofrece nuestra competencia en plataformas de intermediación online puede darnos la medida de lo que es «razonable» para nuestro caso. A esos cálculos hay que añadir los costes de intermediación, un modelo que se está extendiendo con fuerza desde la llegada de Airbnb, que ha desplazado propuestas más clásicas en las que las plataformas eran meros soportes para poner en contacto propietarios con usuarios, a modo de páginas de anuncios clasificados, a cambio de un pago anual, pero sin comisiones de por medio.

Y llegamos a la pregunta: ¿Cómo lo hacemos para llenar en agosto nuestro apartamento de Cambrils (consiguiendo, de paso, esos 3.048 euros codiciados)? ¿Cómo conseguimos destacar entre tanto competidor? Reinan las reglas de las redes sociales. Buenas fotos, interacción, comentarios positivos, buenas valoraciones. Aquí, la maña de cada cuál en darle al marketing marcará la diferencia.

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