Solo un 19% de los edificios que deben pasar la inspección técnica la ha superado

La ITV de las casas se encalla en la demarcación de Tarragona. Según datos de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, tan solo 3.832 viviendas plurifamiliares y 922 unifamiliares –en total, 4.754– han solicitado el certificado de aptitud de la Inspección Técnica de Edificios (ITE). A priori, la ITE debe pasarse una vez el edificio ha cumplido 45 años de antigüedad, o, si, por otra parte, quiere acogerse a programas públicos de ayudas de fomento a la rehabilitación.

El dato empieza a llamar la atención cuando, según el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT), un total de 25.458 edificios en la demarcación deberían haber completado la ITE. Por lo tanto, solo el 18,6% de los inmuebles que tendrían que haberse revisado ha pedido el certificado de aptitud a la Administración.

La vivienda antigua sin revisar coincide con otra dinámica que se arrastra desde la burbuja: la imposibilidad de dar salida a las casas construidas durante esos años. Es un mal endémico que se sigue arrastrando tras aquellas temporadas de promociones derivadas de la locura. La agitación inmobiliaria se extendió por todos los recovecos tarraconenses. Muchas están inacabadas y en zonas con escasa demanda.

Según el informe anual del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en la demarcación de Tarragona, aún hay un stock de 11.351 viviendas nuevas sin vender. El dato se reduce casi un 2% en un año. Desde el 2011, primero del que se registran datos, el alivio ha sido de un 27,8%, ya que se ha pasado de 15.739 viviendas a 11.351.

Durante el mismo período, el conjunto del Estado español ha pasado de 626.670 viviendas sin vender a 456.918. Es la primera vez que se baja de las 450.000, en lo que representa una reducción del 27% desde 2011, similar a la de Tarragona.

Según el estudio sobre el mercado residencial en España de Servihabitat, que difiere de los datos del Ministerio, quedan unas 490.000 casas por vender. Catalunya, por su parte, ha pasado de 87.730 a 78.670, un 10% menos y una bajada mucho más sostenida que la de Tarragona y la del conjunto de España.

Tres regiones, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Catalunya, concentran un stock de 223.273 casas, un 49,7% del total. Algo que se entiende, ya que la fiebre inmobiliaria se dio, sobre todo, en la costa.

Las inspecciones, testimoniales

Los datos de inspecciones son realmente ridículos si se tiene en cuenta que la obligatoriedad de realizarlas comenzó hace trece años. ¿Por qué se revisa tan poco?

Desde el gabinete técnico del COAATT, Ramón Rebollo, apunta a que «las administraciones no han llevado un control ni un seguimiento desde que salió la primera legislación». «Se han hecho muy pocas campañas de información y hay muchos propietarios que no saben ni que tienen que pasar la inspección», añade.

En ciudades como Tarragona o Reus, se han llevado a cabo muchos más exámenes que en el resto del territorio. «Se da esta situación porque los administradores de fincas están bastante informados sobre la dinámica a seguir, supongo que no en todo el territorio es así», asume Rebollo. Zonas como Salou, Cambrils, Calafell, el Vendrell o Sant Salvador figuran como los lugares donde menos se revisa, así como los pueblos de interior: «Hay mucha segunda residencia por esas zonas, así que entra dentro de lo lógico», expresa Rebollo.

También existen comunidades que sí que son conscientes de que deben pasar la inspección, pero alargan la espera por miedo a tener que vaciar la hucha. Y no es por lo que cuesta pasar la ITE, ya que el precio, pese a que varía en función de las viviendas, no es excesivo: «En un edificio de diez viviendas, igual cada propietario debe pagar 75 euros, no es cuestión de dinero», aclara Rebollo.

El miedo está en que la inspección no salga según lo previsto, deje a la vista alguna carencia estructural del edificio y, entonces sí, haya que rascarse el bolsillo de verdad, ya que, si el técnico detecta deficiencias, debe comunicarlo de manera inmediata. Según el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón, «sorprende que muchos propietarios ignoren si se ha hecho la inspección en su edificio».

¿Por qué hay casas vacías?

En el otro extremo, se encuentran los edificios en perfectas condiciones. Nuevos, pero que nadie quiere. La bolsa tarraconense actual representa un 2,1% del total del parque de viviendas. En 2011, el dato era de algo más del 2,5%.

La demarcación batió en 2022 su récord de compraventas. El producto nuevo actual se vende más rápidamente. No obstante, aún quedan miles de pisos sin vender, cadavéricos, que permanecen y permanecen.

El motivo principal es que la bolsa de vivienda que aún no se ha vendido está bastante localizada en zonas donde no se necesitan tantas casas, especialmente en puntos del Delta, de la costa y del interior de la demarcación. Lugares en los que ni siquiera hubo una demanda excesiva, mientras que, en las zonas más solicitadas, como pueden ser Reus o Tarragona, no hay viviendas de este tipo. Además, un análisis de CaixaBank Research indica que «la oferta de vivienda en España actualmente es insuficiente para cubrir la demanda estructural».

Según el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Tarragonès, Diego Reyes, «principalmente, los bloques están vacíos porque no se han acabado y hacerlo no es fácil, muchas veces te cuesta más acabarlo de lo que te aporta venderlo». «Es una cuestión de precio y falta de demanda», añade. Es el caso de un piso sin terminar. Pese a que la compra sea barata, hay que sumarle lo que cuesta la obra.

El economista tarraconense Rafael Muñoz recuerda el caso de Martinsa-Fadesa, la promotora que visualizó la zona del Ebre como la gran reserva de suelo de la demarcación. En esa línea iba la urbanización El Mirador del Ebro: «Empezaron a construir y no se vendió ni por asomo», recuerda. Allí, aún quedan un mar de adosados, algunos acabados entre esqueletos. Son casas casi imposibles de recuperar. «Estamos conservando las estructuras cuando en otros países se opta por demoler», explica Muñoz.

En cuanto a aquellos edificios más próximos a la costa, la reconversión en apartamentos turísticos podría ser una opción: «Antes que nada, tendríamos que aclarar quiénes son los propietarios», remarca Muñoz. Se da el caso de que hay demanda donde falta oferta y hay oferta donde falta demanda. «Tiene que haber una coyuntura de mercado atractiva y rentable para que las empresas que se dediquen a ello puedan destinar sus recursos a estas viviendas», asume Reyes. Según Simón, «si se quiere dar salida a estos pisos, debe haber servicios e infraestructuras cerca».

La demarcación de Tarragona vive con un parque antiguo, mucho del cual no ha pasado aún la ITE, y con casas nuevas, acabadas o a medio construir, en lugares donde casi nadie quiere vivir. Los expertos avisan de la necesidad de rejuvenecer todas estas viviendas para regenerar así el tejido habitacional.